[摘要] 进入9月以来，种种迹象显示，深受资金困扰的上市房企在银行间市场发行中期票据（简称“中票”）有望“开闸”。
进入9月以来，种种迹象显示，深受资金困扰的上市房企在银行间市场发行中期票据（简称“中票”）有望“开闸”。富力地产（02777.HK）与金融街（000402）日前发布公告称，拟申请分别发行约70亿元与52亿元中票，这更是开创了近5年以来上市房企“闯关”债券融资的先河。
据悉，交易商协会主管债券发行注册的注册办公室（下称“注册办”），日前以问答形式披露的发行细则中，对上市房企包括发行主体资质、监管专户管理、信息披露等准入标准的要求均弱于预期，不过AA级评级的准入门槛并没有降低，而且不允许通过增信获得AA级的上市房企发债。
对于即将开启的直接融资盛宴，山东板块的中润资源（000506）、鲁商置业（600223）、新潮实业（600777）、天业股份（600807）是否有份分得一杯羹，齐鲁证券分析师刘保民持乐观预期：“这4家房企总体业绩不错，也有一定资金实力。天业股份定增购入矿业资产后，开拓了新的赢利点。因此，获得中票发行资格问题不大。”
救市信号明显
在9月初债券市场专业委员会上流传出的会议纪要中规定，在银行间市场发行债券的上市房企必须符合“四公”标准，即“公益惠民、公信诚实、公开透明、公众认可度高”。“四公”标准分别对应的是“普通商品房开发为主，无违规行为，财务透明、融资经验丰富，一级房地产资质，偿债能力稳定”。
不过，注册办日前进行的问答记录显示，上市房企发债标准已有些许放松。例如“合并口径内母公司或子公司拥有资质，均视为符合标准”。这也就是说，那些本身无房地产开发一级资质，但合并范围内的子公司拥有一级资质的企业，同样符合发债标准。
据透露，上市房企发行中票募集资金，须用于符合国家政策支持的保障性住房建设、棚户区改造、普通商品房项目、补充流动资金、偿还银行贷款。不过，对于发行人主体信用评级的硬性要求，交易商协会“咬死”不放松，明确表示主体评级必须为AA，且不能通过担保或增信实现。
“身处资金密集型行业，上市房企目前普遍缺乏流动性资金，这将极大影响企业的经营业绩，甚至决定生死存亡。此次监管层拟‘开闸’上市房企中票发行，从一定程度上也是为了救市，相当于信贷放松。”在刘保民看来，发行中票不仅方便且融资成本较低。“目前，上市房企的融资渠道主要是定增、企业债、开发贷款和信托融资。其中，成本的是定增，其后依次是企业债、开发贷款和信托融资。但定增审核比较复杂，中票则更为便捷。”
目前，我国中票市场存量规模约3.2万亿元，3年期AAA级企业发行利率6.35%（二季度平均），高于3年期贷款基准利率6.15%，低于同期一般贷款的加权平均利率7.26%，明显低于信托融资利率。
此外，日前市场有消息称，监管层正在酝酿允许非上市房企在上交所发行公司债，这对于前景迷茫的房地产市场而言，无疑又是一大利好。
曙光已现
综观山东板块，在房地产再融资大门于2010年关闭之后，上述4家上市房企终于等到了融资的“曙光”。
其中，鲁商置业2013年年报显示，截至年底，公司资产负债率高达92.58%；经营活动产生的现金流量净额是负数，为-10.88亿元。
刚刚于8月份完成大股东所属海外黄金资产注入的天业股份，仅一个月后（本月15日晚间）就发布定增公告，拟向特定对象非公开发行股票不超过1.74亿股，募集资金总额不超过15亿元，用于天业中心、盛世国际、盛世景苑3个地产项目及补充流动资金。
尽管在天业股份看来，随着我国城镇化的快速推进，新增城镇人口将持续创造较大的购房需求，但资金仍然成为横亘在公司面前难以逾越的障碍。由于房地产项目开发周期长，企业销售资金回笼速度以及信贷资金来源存在不确定性等因素，天业股份半年报显示，截至2014年6月30日，其合并口径资产负债率已到89.87%，不禁令市场为其捏了把汗。
转型矿业屡番受挫的中润资源，继6月份宣布英国金矿公司退市之后，又于本月宣布抛售旗下矿业子公司中润矿业发展有限公司。值得注意的是，在矿产投资并未给公司带来可观的背景下，中润资源在2014年中报中表示，将保持房地产业务的健康、持续发展，加快房地产投资回收速度。
“公司已经注意到上市房企有望发行中票的消息了，这的确给公司提供了一个融资途径。不过，公司目前并未着手推进此事。”23日下午，中润资源董秘办刘姓工作人员对经济导报记者表示，公司能否达到AA的主体信用评级要求还不确定，“毕竟此前未有评级机构对公司作出过评级。”
作为鲁商置业的控股股东，山东省商业集团定于23日发行规模为10亿元、期限270天的2014年度期超短期融资券，联合资信评估有限公司给予发行人主体长期信用等级为AA+的综合评定。基于此，鲁商置业能否拿到AA的信用评级，存有一定不确定性。
“为减低债市风险，不会是所有房企都可得到这一红利，对于发行人主体信用、现金流量、偿债能力等方面的硬性规定是必不可少的。”刘保民强调。
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