[摘要] 中长期来看地产行业拐点已然明确、基本面下行趋势难改：过去十多年楼市发展的驱动因素发生了显著变化，潜在首次购房家庭数量在去年见顶、经济增速进入下行周期的新常态、货币超发难以持续、房价收入比超出合理范围、土地流转改革和房产税等长效机制渐行渐近。
中长期来看地产行业拐点已然明确、基本面下行趋势难改：过去十多年楼市发展的驱动因素发生了显著变化，潜在首次购房家庭数量在去年见顶、经济增速进入下行周期的新常态、货币超发难以持续、房价收入比超出合理范围、土地流转改革和房产税等长效机制渐行渐近。
在各项驱动因素发生扭转的背景下，房地产行业的内外部环境十分严峻。房价和销量在2013年站上了历史的新高，房地产市场拐点已然明确，行业基本面在2015年继续下行的趋势预计不会改变。
针对性的调控政策逐渐淡出市场、均值回归力量主导行业走势：在2005-2013年带有浓重政治色彩的干预对冲市场失速风险的调控政策延绵不绝，但从2014年开始逐渐退出历史舞台。与此同时，为行业中长期健康发展保驾护航的长效机制正在补充和完善中，地产行业的发展将会告别短期调控政策的扰动，逐渐脱离高房价的原罪，回归到较为平和、有序和健康的发展轨道中。
有效市场区域逐渐收窄、销量改善空间有限：2013年以来，土地市场和商品房市场开始出现分化，2014年以来我们能看到分化后的结果就是土地和楼市流动性好的区域越来越集中于一线城市和若干个二线城市，在其他区域开发商补充存货的动力明显不足。展望2015年，在适度宽松的货币和信贷环境下，重点城市销量还有改善的空间，但空间也较为有限，大幅回升的期望并不现实。此外，我们预计新开工的降幅有望收窄，地产 增速可能会回落到个位数，但需要密切关注土地流转等基础制度的改革给地产 带来的积极效应。
地产板块的 窗口要密切关注估值和业绩影响因素的改变：2014年地产板块上涨的两大逻辑分别是估值体系的改变和流动性的持续改善。前者影响分母估值、后者影响分子业绩，从效果上来看，分母改变的影响和力度都要显著超过分子改变的影响。目前，以大类资产配置结构调整、放开直接融资、港股通、注册制预期等为逻辑支撑的低估值板块估值上行的趋势依然在延续，地产板块估值上行是大概率事件。分子层面来看，我们预计2015年流动性好的市场将会越来越明确，政策面预期积极但影响趋于淡化、信贷偏好趋于显性化，行业统一的盈利模式将会面临挑战，公司的个性将会越来越突出。
个股差异逐渐扩大，关注三个基本面和两大要点：在行业销售和利润增速可持续性降低的背景下，财务稳健和存货流动性将会成为重要的关注点，行业个股表现的差异可能会进一步扩大。在此背景下，建议从三个基本面和两大要点来选股。三个基本面是行业龙头、销售弹性大、负债率改善 ，建议配置万科、华夏幸福、保利、招商和首开，两大要点是自贸区主题和估值切换主题，建议关注建发股份、金融街和世茂股份等标的。
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