应如何防范二手房虚假买卖风险

2004年9月，卖方赵某与买方陆某签订《房地产买卖合同》。同年10月，A银行与买方陆某签订了《个人住房抵押借款合同》，约定该行向其发放贷款人民币30万元，用于购买上述房产，并以所购房屋作抵押担保。

2006年2月，因陆某未按约还款，该行向法院起诉并胜诉，后因陆某无可供执行财产，法院裁定本次执行程序终结。

在此期间，赵某因与陆某产生房屋买卖纠纷，赵某遂将陆某作为被告向法院提起诉讼，经法院审理认定，赵某与陆某并无房屋买卖的真实意思，存在以虚假买卖房屋形式套取银行贷款目的的行为，因此判定此房屋买卖无效。

A银行在得知房屋买卖双方存在非法套取银行贷款目的后，以财产损害为由向法院提起诉讼，要求赵某和陆某一同承担赔偿责任。

法院审理及判决

法院审理认为：赵某和陆某存在恶意串通，有贷款诈骗罪之嫌疑，故中止审理，移送公安机关进行刑事侦查。

此后，公安机关经过侦查后认为：陆某取得贷款后曾按照合同进行了部分还款，后因失业导致无力还贷，以此认定陆某在主观上对银行贷款存在“非法占有为目的”的依据不足，不构成“贷款诈骗罪”。案件重回法院进行民事审理。

在此后的审理中，经过原被告双方充分辩论和法院对相关法律条款的释明，陆某终承认错误，愿意自己承担本案的赔偿责任。

一是陆某与赵某行为是否触犯我国《刑法》，构成贷款诈骗罪。根据《刑法》第193条对贷款诈骗罪的明确：以“非法占有为目的”，符合“编造引进资金、项目等虚假理由的”五种情形的。本案中，虽陆某与赵某编造了房屋买卖的虚假理由，但陆某取得贷款后还过款，同时赵某与陆某向银行提供的房屋抵押担保是真实有效的，故不能认定陆某与赵某对银行贷款有“非法占有为目的”，犯贷款诈骗罪依据不足。

二是被告是否构成对原告的民事侵权行为。目前，法院判定侵权成立主要依据三个要素：被告存在对原告的侵权行为；原告受到了具体的损害结果；被告的侵权行为与原告所受损害结果之间存在因果关系。

本案中已生效的民事判决认定陆某与赵某存在恶意串通，违背了我国《民法通则》第4条：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。同时，由于陆某从银行处取得贷款是在赵某帮助下取得，如果没有赵某提供帮助，陆某也就缺少了向银行申请贷款的理由，银行就不会向陆某发放贷款。因此，银行受到的损害结果与陆某及赵某的侵权行为存在必然关联。因此被告对银行的侵权行为成立，银行提出的赔偿要求于法有据。

案件启示

二手房交易流程是房地产登记部门出具的他项权利放款在前，买卖双方就房屋实际交接在后，这就给银行辨别交易真实性增加了难度。交易真实与否，全凭买卖双方是否诚信，这就给不法分子可乘之机。笔者认为，银行在取得房地产交易部门出具的他项权利后，先不放款，而是向卖方出具贷款承诺函，即要求卖方在收取除贷款外的全部款项后，即与买方进行房屋的实际交付，此后再发放贷款，这样才能从根本上杜绝二手房虚假买卖的发生。（黄锐彬）