[摘要] 伴随着房贷新政的出台和营业税的调整，楼市的春天似乎近在眼前，而房地产股集体上攻也让人感觉投资机会一大把。
伴随着房贷新政和营业税调整的“靴子”落地，楼市的春天是不是也会渐行渐近？从昨天开始，拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购买二套房，低首付款比例调整为不低于40%。另外，个人住房转让营业税政策也进行了调整，营业税免征门槛由5年变为2年。而新政带来的房地产股集体上攻也让人感觉投资机会一大把。
买房置业，或是卖房炒股？这个“春天”里，也许真得要面对纷扰、坐看云起。
贷
“起步价”低了利息支出多了
相应利率下行空间不大
昨天上午，记者采访多家银行了解到，关于二套房房贷的具体执行细则目前还没有接到总行的通知，而“低首付不低于40%”的原则前提下，银行是不是会根据地区情况、贷款者情况上浮些首付比例也还是未知数。
“目前在我们银行的房贷总量中，二套房房贷的比例不超过10%，政策调整带来的影响是有限的。”建设银行苏州分行的相关负责人告诉记者，新政带来的心理影响较大。实际上，去年9月30日，房贷政策就已经进行了调整，即对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。“这一次的调整属于之前的延续，是渐进的调整。”
而在购房者比较关注的贷款利率方面，记者了解到，此前，苏州各银行首套房贷款大部分执行基准利率，也有部分可提供95折优惠，而二套房则是1.1倍利率。在此次新政落地后，相应的利率是否会下行？不少业内人士的回答是“空间不大”，虽然由于去年以来房地产成交下滑，房贷需求同步下降，银行房贷额度并不紧张，但由于房贷赚钱效应较低，再调低贷款利率并不现实。
此次新政落地意味着改善性需求置业的门槛将有所下降。以一套100万元的房屋为例，按照原有的二套房首付比例6成计，首付款60万元，如今首付为4成，则减少20万元，至40万元。首付比例的降低给前期资金紧张的人群更大的缓冲空间。
不过，有业内人士指出，首付比例降低意味着贷款比例上升，这也意味着买房者往后每月还款以及总共需要支付的利息都上升了。还是以总价100万元的二套房为例，首付40万，贷款60万20年，贷款利率按1.1倍算，按等额本息还款，月供为4474元，本息共计达到107万，购房支出总计为147万。与此前首付60万、贷款40万相比，相同期限、相同利率、相同还款方式下，月供要增加1490元，终的购房支出要多出16万元。
摩根大通中国首席经济学家朱海斌告诉记者，从宏观经济角度而言，住房市场的调整依然是2015年拖累内需增长的主要原因之一。此次政策调整一方面旨在支持居民改善性住房需求，另一方面是稳定整体经济，帮助解决房地产市场不断增加的库存。
税
不少房子迈入免征门槛
二手房交易税负降低
记者在苏州地税局了解到，去年以来，多项涉房政策出台，在相关政策刺激下，苏州10月份楼市月度和日成交量双创年内新高，但是11月份起，政策效应出现减弱态势，1至11月份全市商品房销售面积同比下降15.7%，降幅比1至10月份扩大0.9个百分点，比同期回落43.3个百分点。也就是说，新政出台并未改变房地产低迷的基本面，2014年房地产开票量、房地产业税收占地税的比重、与房地产业销售直接相关的营业税、预缴企业所得税、预缴土地增值税等都同比下降。
“此次个人住房转让营业税政策免征门槛由5年变为2年，对于有实际房产交易的市民来说是直接利好。”苏州地税局相关工作人员告诉记者，目前，个人住房转让营业税按5%来征收，也就是说不符合免征条件的话，100万的房子成交后要付5万元营业税，此次调整后，有不少房子迈进了免征门槛。“对于全市的营业税总量来说，这部分免征的占比非常小，毕竟二手房交易量有限，房地产的营业税主要还是来自新房。”有关人员表示，个人住房交易中有很多免税政策，个人二手房交易产生的所有税收加起来，在地方税收收入占比微乎其微。
业内专家指出，个人二手房交易缴纳的营业税是变动频繁的税收政策。2005年，国务院发文要求加大对投机性和投资性购房等房地产交易行为的调控力度，调整了个人销售住房营业税政策，当时免税的标准是普通住房满2年。2006年提高到需满5年。但到了2008年，这项政策又调整到2年。2009年，又恢复到5年。2011年，营业税政策进行了微调。2009年不足5年的普通住房“差额缴纳营业税”的政策，变成2011年的“全额缴纳营业税”。专家同时表示，房价主要由供需决定，税收只是起到一定调节作用，而此前的种种调整、优惠、免征带来的影响，也不像有朝一日开征房地产税作用那么大。
股
冲高回落提示短线风险
建议投资者谨慎为主
“新政利于卖房炒股的人！”这是一位股民在新政落地后的感慨，但事实上，股市的表现已在提示投资者关注风险。
昨天是3月行情的收官日，沪深两市跳空高开，沪指开盘便站上3800点，并再次创出7年新高，但很快就震荡下行，出现两次跳水。而午后，伴随金融、房地产等权重股的集体走弱，股指再度跳水，盘中一度大跌逾1%，低下探3743.46点，全天振幅近3%。截至收盘，沪指报3747.90点，跌38.67点，跌幅1.02%，成交7213亿元；深成指报13160.66点，跌32.65点，跌幅0.25%，成交5786亿元。
从盘面看，备受瞩目的房地产板块表现并不如人意，整个板块下跌了1.17%，从个股看，格力地产下跌超过5%，中航地产、首开股份、冠城大通、中粮地产等跌幅居前。“两市成交量近1.3万亿，比上个交易日显著放大。地产等的冲高回落让不少短线筹码选择获利了结。”东吴证券研究所注册分析师周恺锴认为，地产股提前透支了政策利好，短线已有补涨表现，回落也是正常现象。他提示投资者，近期股市一直是盘中出现跳水、尾盘就能拉高，此次调整一反常态，一路向下，直至收盘，这说明资金抄底的意识不强烈、筹码松动明显，投资者要关注短线震荡风险。
有分析认为，本月中旬沪指突破了七年高位3478点，成为进入牛市的象征性指标，庞大的场外资金源源不断加速入场，但从短期看，市场的过热特征较为明显，加上新一轮新股发行在即，短期建议投资者谨慎为主，4月份市场或将展开宽幅震荡。
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