[摘要] 进入7月，天气逐渐炎热，聊城房地产市场逐渐开始有些沉闷，不如上半年那般活跃，不少购房者也对下半年聊城房产市场的走势开始有些迷茫，何时出手买房才是佳时机，聊城房价是涨是跌扑朔迷离？笔者抽丝剥茧，发现聊城房地产下半年即将出现四大变化。
进入7月，天气逐渐炎热，聊城房地产市场逐渐开始有些沉闷，不如上半年那般活跃，不少购房者也对下半年聊城房产市场的走势开始有些迷茫，何时出手买房才是佳时机，聊城房价是涨是跌扑朔迷离？笔者抽丝剥茧，发现聊城房地产下半年即将出现四大变化。
聊城下半年房价总体趋稳 局部上涨
根据中指研究院发布的百城房价指数，聊城房价在下降了很长一段时间之后，在四五月份出现了量价齐升，不少开发商也打出了聊城楼市升温，或者近期涨价的广告，观望的购房者也开始有些动摇。
其实房地产市场也处在市场经济中，房价也必须符合市场价值规律，抛开各种各样形形色色的干扰因素，决定价格的因素无非是商品本身的价值以及供求关系。现阶段，在没有大的政策调整情况下，住宅自身的价值我们可以认为是恒定的，而影响房价的因素更主要是受供求关系的影响。
从2014年年初开始，的房地产市场都受到了市场的冲击，各地的成交量都大幅下滑，开发商拿地热情也开始下降，但追究终原因还是因为房地产市场过热，产生泡沫，造成供大于求，库存量过大，去化困难。聊城市场和房地产市场有着一样的病因，在楼市火爆的时候，大批的资金进入房产市场，聊城遍地都是开发楼盘，随着这些楼盘都进入市场，开始进入销售阶段，忽然发现购房者的数量远远赶不上楼盘开发速度，加上聊城近几年保障房大刀阔斧的建设，以及聊城大面积的拆迁，购房者逐渐被分化甚至消化。
聊城楼市有复苏迹象，但没有开发商立即敢大幅度的调价去试探市场和购房者的底线，在现阶段，以价换量依旧是开发商的主要策略，高新区楼盘热销除了学区等因素之外，很重要的一个原因就是因为此区域是目前聊城四个区的房价洼地，配套又相对齐全，而从热销楼盘来看，无论是裕昌九州国际，星美城市广场还是昌润莲城、弘泰御景王宅等楼盘，大部分都是刚性需求购房者青睐的楼盘，因此下半年聊城的房价大幅上涨的可能性微乎其微。但具体到某些楼盘，房价出现小幅上涨是可期的，例如星美城市广场随着红星美凯龙开业，商业价值提升，住宅价格预计也会有所增长，包括裕昌九州国际、华建1街区等楼盘虽然首批开盘的房源价格比较低，但按照一般营销规律来说，楼盘会在随后的加推房源中，逐步提升价格，因此下半年房价会出现局部上涨。
开发商进入撕跨时代
简单来说，聊城目前的房产市场是僧多肉少，在流动人口几乎可以忽略不计的三四线城市来说，季节性的增加大批购房者几乎是不可能的事情，而如何抢占和挖掘市场份额，就成了放在开发商面前需要解决的问题。
其实聊城房地产圈子很小，开发商之间也会因公因私时常进行交流，市场火爆时，不缺购房者，大家有钱一起赚，但在如今的市场情况下，开发商生存空间被压缩，销售业绩直接关系到楼盘的生死存活，一鸟在手胜过双鸟在林，剜到篮子里才是菜，抢占客户资源成了重要的事情，尤其一些竞品楼盘，更是会产生直接的利益冲突。
在上半年，聊城已经初现端倪，两个竞品楼盘因为客源问题，大打出手，兵戎相见，对开发商来说，房子不是一般的商品，一套房子都在几十万上下，每个客户都要尽全力去维系，寸土必争，在无情的市场上，从来都是适者生存。
下半年的每个节点，开发商都要把握住，中秋节、国庆节、光棍节、圣诞节，这些节日开发商都会给出一些能够吸引购房者的优惠，各种暖场活动依旧会层出不穷，开发商都会在宣传，拓客、渠道上下足功夫，在合作媒体的选择上，也会逐渐淘汰一些单纯靠关系和回扣维系的媒体，而更加注重能够带来成交的媒体，甚至会和媒体直接合作，借助媒体资源联合进入销售环节，房天下无论在策划还是客户资源方面都不错（此次是硬广）。
开发商撕胯时代到来，撕开伪善面孔，短兵相接，甚至会有部分小型开发商会知难而退，逐渐淡出房产市场。但楼盘之间的竞争更多的还需要从做好内功，提升楼盘质量性价比，提升软性服务着手，合理的竞争对提升房产市场永远是利大于弊。
聊城楼市重心开始转移
一直以来，东昌府区都是聊城房地产市场的重心，无论是从楼盘数量还是房价、成交量来说，东昌府区都独占鳌头，但随着聊城两区变四区，高新区和江北水城旅游度假区的飞速发展，聊城楼市重心将被逐渐分化。
随着城区的地价过高，交通堵塞，配套老化等问题，聊城开发商逐渐将目光从此区域转移，从楼盘分布地图我们不难发现，聊城目前在售热盘以及即将入市新盘，集中分布在四个区划的交界的现象越来越明显，开发商在拿地的时候，也都刻意选择这些区域。
从地图上看聊城楼盘分布，昌润莲城、弘泰御景王宅、锦绣滨河御府、水岸花语、金柱大学城、金柱海德公园，这些热门楼盘都分布在沿徒骇河沿岸，也是东昌府区和经济技术开发区的交界处，这些地方既有老城区的底蕴，又兼具开发区的活力，能享受老城区的配套，也能感受到开发区带来的便利。
目前来看，主城区现在还有中央丽都、伟业中华御苑、海润公园、海源丽都等楼盘在热销中，还有孟达中央公园、华兴家园、锦绣香堤等项目蓄势待发，但未来几年，主城区土地储备太少，后劲预计会不足，经济开发区从光岳路到中华路这片区域已经相对成熟，星美城市广场红星美凯龙的出现，预计会再次刺激开发区继续东扩的脚步。
裕昌大学城、金柱大学城东苑、裕昌九州国际、华建1街区分布在经济技术开发区和高新区的分界处，高新区是一个成立不久的新区，区域内的土地都是生地，沿长江路和济聊一级公路分布是未来几年发展的趋势，目前长江路附近无论是医疗还是教育配套已经比较齐全，而高新区2015年确定新建四所公办幼儿园，分别是九州社区幼儿园、许营付老庄幼儿园、顾官屯镇祁庄幼儿园、韩集乡水苑幼儿园。按照省定建设标准，规划建筑总面积10121平方米，今年预计投资1315万元。现已完成选址工作，正在积极进行规划及开标前的各项准备工作。
位于济聊一级路南侧的九州社区将建设一所小学，规模是36个教学班;同时在济聊一级路以南农科所附近将建设一所公办性质的高新区城区初中;在长江路北侧华建1街区将建设山师大附属高中。九州洼湿地公园目前只是有了初步规划，如此大规模的湿地公园，终建成绝非一日之功，未来几年高新区的整片区域大规模展开建设的可能性不是很大，还是会限定在长江路和济聊一级路两侧。
民生凤凰城、恒大名都、孟达国际新城等楼盘沿着东昌府区和江北旅游度假区交界处分布，江北旅游度假区是聊城未来重点发展的区域，但此片区域目前的配套比高新区还尚且不足，无论是交通还是教育医疗都有所欠缺，目前也是在大力发展交通，打通区域的动脉，跟进配套。聊城的开发商虽然对未来看好，但此时都不敢盲目深入旅游度假区腹地拿地，风险太大，都希望有了一定的基础设施之后，再进行开发。
此片区域不仅是旅游中心还可能兼具江北水城旅游度假区政府、聊城市政府、东昌府区区政府而成为政务中心，这同时体现了政府对此片区域的重视，目前松桂路等几条路网已经部分通车，在整片区域南部预计2016年就会开工建设高铁站，高铁站的建立可能会将整个区域南展拉伸起到重要加速作用，加快催熟整片区域，从湖南路到新南环之间的腹地区域，未来几年还是发展的重点。
目前这些热销楼盘全部消化完还要一到两年甚至更长的时间，聊城楼市下一站究竟在哪里，和区域发展进程息息相关，相辅相成，房地产作为经济发展的重要支柱，哪里政府给予的支持更大，基础配套投入的更快，哪里就会快崛起。
国内一线房企逐渐进入聊城
一直以来，聊城房地产市场都以本地开发商为主，除了荣盛进入聊城市场较早，鲜见国内一线开发商的身影，直到2013年恒大名都正式进入聊城。
一线房企进入聊城，给聊城房地产市场带来冲击的同时，也会带来很多先进的产品和经营理念，恒大名都的进入就填补了聊城非毛坯房的空白，这些一线房企在一线城市固有的园林建设以及物业服务模式，都相对比较健全，对提升整个行业的层次，还是很有帮助的。
下半年，绿城集团也将正式进入聊城，绿城集团，中国地产十强，21年的房地产开发经验，中国高端物业营造专家！连续12年蝉联“中国房地产企业品牌价值10”、“中国房地产百强企业综合实力10”，位列“中国企业500强”，目前绿城正在聊城招兵买马和本地企业联合开发经济开发区的一片百万平米大盘。
2015年5月12日，市委书记、市人大常委会主任徐景颜，市委副书记、市长王忠林在东昌宾馆会见了中国保利集团董事长徐念沙等一行，并向保利伸出了橄榄枝，保利董事长徐念沙北京出生，籍贯山东聊城，未来或许也有进驻聊城的可能。
目前很多国内一线房企都有进军三四线城市的计划，相信在未来，会有更多的一线房企进入聊城这个三四线城市，为聊城购房者带来更多更好的产品。
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