[摘要] 被告陶某利用C公司提供的厦门市某路某号房屋销售信息，故意跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同，违反了《房地产求购确认书》的约定，属于恶意“跳单”行为。
案例：
2013年下半年，李某将名下位于厦门市某路某号的房屋在多家中介挂牌出售。2013年10月22日，厦门A房地产经纪有限公司带陶某看了该房屋；11月23日，厦门B房地产顾问有限公司带陶某之妻曹某某看了该房屋；11月27日，C公司带陶某看了该房屋，并于同日与陶某签订了《房地产求购确认书》。该《确认书》第2.4条约定，陶某在验看过该房地产后六个月内，陶某或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶某有关联的人，利用C公司提供的信息、机会等条件但未通过C公司而与第三方达成买卖交易的，陶某应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%，向C公司支付违约金。当时C公司对该房屋报价165万元，而B房地产顾问公司报价145万元，并积极与卖方协商价格。11月30日，在B房地产顾问公司居间下，陶某与卖方签订了房屋买卖合同，成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续，陶某向B房地产顾问公司支付1.38万元。
C公司得知后，向法院起诉，诉称：被告陶某利用C公司提供的厦门市某路某号房屋销售信息，故意跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同，违反了《房地产求购确认书》的约定，属于恶意“跳单”行为，请求法院判令陶某按约支付C公司违约金1.65万元。
一审法院经过审理，支持C公司诉求，判决陶某支付C公司违约金1.65万元。一审判决后，陶某不服，以“涉案房屋原产权人李某委托多家中介公司出售房屋，C公司并非掌握该房源信息，也非代理销售。陶某并没有利用C公司提供的信息，不存在“跳单”违约行为”提起上诉。
二审法院审理后认为：C公司与陶某签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质，其中第2.4条的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该条约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，陶某及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，陶某并没有利用C公司的信息、机会，故不构成违约，对C公司的诉讼请求不予支持。
法条点睛：
合同一方不履行合同，应赔偿违约造成的损失，及合同履行后可获得的利益。
《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）款规定：“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，可以解除合同”。双方若签订了中介服务合同，中介有证据证明购房人私下交易，则购房者已构成违约，中介公司可以通过合法程序追究购房人的违约责任。在本案中，衡量买方是否“跳单”违约的关键在于看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。本案中的陶某并未利用C公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同的成立，而不构成“跳单”违约。
“跳单”行为有何风险？律师提醒：
对二手房中介的“跳单”行为，加剧了买房者的购买风险，可能置交易于无保护状态下。市场上一般常见的“跳单”有4种：
方法一：找中介员工揽私活
客户看中房屋后，找中介员工干私活，帮忙办过户。客户私下给员工相关费用，使其得到的报酬比中介的提成更高。
方法二：千方百计联系房主
看房时悄悄拿走业主电话，或到小区物管去打听电话，或找此房的邻居打听业主电话。总之是想尽办法打听到业主电话，然后撇开中介，直接与客户交易。
方法三：这边看房那边成交
通过甲中介看中一套房屋后，觉得中介费高了，然后找到乙中介，以更低的中介费用成交。
方法四：亲朋代签看房协议
有的购房者拉着朋友或亲戚去看房，并以亲戚朋友的名义签看房协议。而后，交易成功后进行产权登记时却并非他亲戚朋友，而是他本人。
跳单可能得不偿失
1、败诉风险。中介服务实质是居间合同。法律规定，居间人（中介）促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。所以，中介如果拿着合同等相关证据起诉到法院，是有法可依的，跳单者可能败诉。
2、诈骗风险。有不法之徒正是利用跳单者捡便宜的心态，冒充业主出售房源，并诱导购房人越过中介私下交易。这样，不法分子可逃避中介方的审查，相对缺乏识别能力、没有经验的购房者就可能上当。
【本栏目特邀律师介绍】
1、黄煌律师，现为福建联合信实律师事务所合伙人、民商中心主任律师、厦门市律师协会民商委员会委员，厦门公司法务网首席律师。黄律师获厦门大学法律、管理双硕士学位，持执业律师证、证券从业人员资格、企业法律顾问执业资格证。
擅长领域：股权、房地产与工程、互联网
联系电话：0592-5835425
2、蔡颖颖律师，现为福建联合信实律师事务所律师。蔡律师获西南政法大学法学学士，曾有多年法官经验，擅长理论联系实际，所撰写调研文章多次发表于《福建审判》、《法槌之光》等、省级刊物，并获省级法院系统审判先进个人等称号。
擅长领域：房地产开发建设、民商事纠纷、刑事辩护
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