目前中国楼市分化严重与偏热、偏冷风险形成。其中一线城市已经偏热，却不会崩盘。而二线城市逐渐火爆，比较稳定。现在问题大的风险已经集中于三四线城市，主要是严重供大于求、库存超过需求三倍以上、过度供应的三四线的中小城市。只要政府政策全面发力，三四线城市去库存到合理水平[8个月-16个月]，就不会有问题。但是三四线城市去库存的困难已经暴露出来了，预计总体去库存持久战要打到2020年会才正式全面结束。当下，三四线城市库存非常严重，不是一二线城市那么短期在几个月到1年半时间就可以消灭掉库存的，大部分三四线城市去库存的时间会达到3年到5年时间。其一是商品房库存严重过剩。三四线城市自2011年开始，库存一直走高，增速不断上升。其二是三四线城市土地供应量严重过剩。在2009年开始，一直有增无减，甚至出现把2020年的土地指标都已经卖了的现象。
其三是商品房供应量严重过剩。在2011年开始，三四线城市大盘开发模式火爆，四处开会，一个城市100个大盘，占到市场总量的几倍。其四是三四线城市商品房的销售量逐年下降，大部分三四线城市负增长。其五是三四线城市的经济低迷与负增长的情况下，房地产陷入长期的寒冷环境，房子空置时间长达9年以上的都存在部分城市。其六是三四线城市现房、期房去库存的周期普遍超过20个月以上，大多在30个月以上，有的甚至到达到50个月以上，预计全部去库存时间至少要到2020年才能够完成。其七是三四线城市的商业地产库存、办公、工厂的库存去化时间可能会更加的长，住宅则会相对短暂。因此，政策的刺激力如果不全面加码，三四线城市去库存的压力超过市场想像力。
根据老谢的调查与统计地方政府出台的去库存政策看，分成三个阶段：是2014年6月份开始到2014年12月底，国务院部委层面五次出台去库存的政策，地方层面有超过30个地、县的城市出台去库存的政策，总体看出台频繁比较小、政策力度比较小、范围比较小、措施比较单一、效果非常不明显。第二是2015年1月-2015年12月底，层面七次、国务院部委层面十五次出台去库存的政策，地方层面有20个省、80个地、县的超过100个城市出台去库存的政策，总体看出台频繁不断加大、政策力度不断加码、范围不断扩大、措施比较多组合拳、政策方面大多同质化、调控手段多样化、效果非常逐渐明显但分化。第三是2016年1月-2016年3月1日，层面一次、国务院部委层面五次出台去库存的政策，地方层面有17省6市的超过30个城市出台去库存的政策，总体看出台频繁集中密集、政策力度巨大、范围有一定的限制、措施非常多的组合拳、政策方面有所创新、调控手段五花八门、效果非常明显但分化。
从已经出台的地方去库存政策内容与有作用的分析看，主要包括以下几个方面。其一是农民工进城购房，基本已经落空。三四线城市的市、地、县市无法落实，因为涉及到户籍、信贷、税收优惠的配套政策，也存在一定的风险，没有地方敢具体的实施。其二是税费的减免、下调。仅仅是少部分三四线城市执行，大多没有落实，因为影响到财政收入。其三是住房公积金杠杆。多数三四线城市执行，少部分三四线城市没有落实，但是作用有限。其四是商品房转保障房、货币化安置棚户房。基本无法落实，地方缺乏大量的资金。其五是落实房地产供给侧改革。这大多是营销噱头，无实质作用，风险大。产品的形态与土地用途的改变，涉及到规划等法律问题。
其六是个人房贷杠杆，仅仅部分三四线城市执行，大数没有落实，银行不配合或者担心房贷反而高首付。其七是房企降价、转售为租、兼并重组、农民工市民化的政策已经形成“空转”。其八是土地供应。大部分三四线城市的土地供应调整了，少数没有，减少土地供应意味着减少土地收入。其九是财政补帖买房。部分三四线城市已经执行，大部分城市没有落实，因为地方政府缺乏钱。其十是人才买房政策、买房落户政策。部分三四线城市实施。其十一是问责、限时去库存。这基本是形同虚设的。其十二是调整普通住宅标准、90/70政策废除。部分城市实施。
目前中国房企投资集中至北上广深四个一线城市和部分重点二线城市。多数三四线城市开发商的一些项目已经不赚钱了，正在遭遇多重“尴尬”，主要是三四线城市面临严重的困难问题。其一是绝大多数三四线城市不仅库存很高，还面临人口持续流出压力。其二是三四线城市经济持续低迷，房地产受到经济的影响，市场信心跌入低谷。其三是三四线城市银行贷款不给力，担心房价会继续大跌，导致购买力下降。其四是三四线城市的居民收入低，新增户籍人口少，缺乏刚需的支持。其五是三四线城市的供应过剩，而市场需求不断下降，整体供大于求。其六是三四线城市地方政府有的不给房企降价，担心引发风险。其七是三四线城市的民间贷款、非法资金占比高，银行不给贷款，许多房企已经面临四面楚歌的局面。其八是三四线城市基本为中小房企，抗跌风险小，市场陷入恐慌情绪。
按照三四线城市去库存政策刺激效果看，楼市已经在苦苦挣扎，房价下跌与成交低迷及市场寒冷。去库存新政的效果还有待时间检验，城市分化加剧，三四线城市库存成持久战，主要是政策出台不及时、政策反复、作用低效、政策缺乏力度、执行不到位、该出的政策没出。是这一轮楼市去库存的调整政策的出台不及时，错过好去库存时机。2014年上半年就应该打响去库存，出政策去库存。第二是这一轮的政策反复且低效，个别限购城市政府并未贯彻国务院文件指示要求，同时许多省市、县的去库存政策过于空洞、缺乏执行力。第三是中国房地产大问题不在市场，在于政府。中央都说要取消各种限制性政策，但主管部门又不敢全面取消。一个月连出三到五个文件，为什么不一次性出台？第四是政策调整力度不够，且反复调整将令市场困惑，民众担忧。第五是政策执行不力，该出的政策没出。
其一是部分一刀切的政策，缺乏针对性与操作性，地方政府犹豫不决。其二是三四线城市去库存的政策无法全面落地，形成政策空转。其三是三四线条城市地方去库存的政策过于单一，缺乏有效的组合拳。其四是个人房贷首付与利率及公积金的政策，大部分没有执行，银行配合不到位。其五是房地产税收与费的减免政策，执行也差，三四线城市的地方政府配套政策跟进过于缓慢。其六是三四线城市地方政府的落实政策方面，缺乏具体的与有效的配套组合拳配套政策。其七是三四城市地方政府的政策力度小、幅度小，没有去库存的杀手锏。其八是购买商品房转变成保障房、货币化安置棚户的政策，基本落空。第九是房企想降价但又不敢降、转售为租、兼并重组等的政策落地“有点难”，遭遇现实“尴尬”。
尴尬一：开发商想降价，但土地成本及行业税费居高不下。现阶段除一线城市外，大部分中小房企的利润已较低，实际降价空间并不大，对于对价格敏感的‘新市民’来说，仅小幅下降的房价仍是难以承受的，因此降价去库存的难度仍然较高。尴尬二：想转售为租，规模化经营却成本高、低。租赁市场曾被房企视为未来房地产转型的一大蓝海，然而，记者调查发现，租赁市场的规模化经营并不容易。目前标杆房企中只有万科在“试水”。尴尬三：想并购，但三四线房企资金链风险大、交易机制不透明。贵州、浙江等部分地区还出现由于资金链出现问题导致楼盘烂尾，或开发商无力偿还民间高息借贷跑路的情况。
尴尬四：对进城买房的农民给与补贴和税收减免，还可以尝试扩大住房公积金范围，把农民工和个体工商户纳入。但是地方政府缺乏资金。尴尬五：所谓的政府宜鼓励房地产企业开发适销对路的产品，并通过完善周边配套；及时取消过时的限制性措施，促进租赁市场专业化；因地施策进行房地产调控，这已经不是三四线城市的事情。尴尬六：对履行房地产市场调控、消化库存主体责任不力、效果不明显的市县，将对市县政府主要负责人和分管负责人进行所行约谈和问责。这基本是形同虚设。
2016年两会后去库存政策继续出台，接下来将有更多房地产去库存的措施出台，一季度到二季度将成为各地楼市政策密集出台的窗口期。主要政策包括以下几个方面：是放开第三套房贷。第二是放开限购、限外。第三是加大税费下降力度与补贴类。第四是加强棚户货币补贴。第五是调整普通住宅标准。第六是鼓励人才购房政策。第七是户籍。第八是首套首付到下降到15%、二套20%，75折优惠首套利率。第九是降准、降息。第十是住房个贷利息冲抵个人所得税。第十一是房地产项目资本金下降5%。第十二是房地产资产证券化。第十三是政府购买商品房转保障房，提高货币化安置比例。第十四是政府4万亿存款，可以考虑拿出1万亿给大家直接买房补帖。第十五是停止高库存的城市土地供应。第十六是建立城市政策性住房银行。
现在的商品房库存主要是指现房的商品房库存，所以国家统计局的商品房库存数据只统计了已经竣工的面积，未统计期房的面积。按照国家统计局的统计口径数据，2015年末，商品房待售面积71853万平方米，较2014年末的62169万平方米再度增加，这意味着，在去库存一年后，我国房地产库存并未能如预想，再增近万亿。其中住宅库存占比例63%。这7.2亿平方米左右库存指的是竣工而没有销售的房子，包括住宅4.5亿多平方米，商业及写字楼、公建的总面积为2.7亿多平方米，同时还包括了未销售的竣工车库配套、公共面积、企业自持、安置、市政教育、医疗等面积。当前商品房库存量走势看，过去中国20年一直与商品房销售面积一样呈增长态势。唯有在2004年和2007年，商品房库存量的指标曾小幅下跌过，从2011年开始，待售面积突然快增，但增速冲高后回落，2013年高达40%以上，2014年20%以上，2015年商品房待售面积同比增长15.6%。
2015年商品房待售面积首次突破“7亿”大关，达到7.18亿平方米。过去5年商品房待售面积呈阶梯级增长，平均每年增加1亿平方米。国家统计局的数据显示,2015年末,商品房待售面积达71853万平方米,创下历史新高。这7.2亿平方米左右的商品房库存,相当于720万套住房库存。数据显示，测算1998年房改以来的已开工未销售数据，隐含住宅库存为28亿平方米，按照目前去化速度隐含去化周期2.4年，远超所谓的8-16个月的正常区间。2005年末至2009年末，商品房待售面积均未突破2亿平方米，其中2007年末，商品房待售面积仅为1.34亿平方米。2008年以来，中国商品房待售面积呈不断增加态势。而2015年末，商品房待售面积高达7.18亿平方米，创下历史新高，接近2007年一年商品房销售面积。从2007年到2015年的9年时间，中国商品房待售面积增加了4倍多。
国务院发展研究中心副主任王一鸣的数据显示，按照2015年全年销售面积测算，目前中国房地产库存消化需6至7个月；如果加上在建房屋面积73.5亿平方米的中等口径，库存消化需5年零9个月；加上大口径待开发面积，库存消化需6年零5个月。商业用房和办公用房去库存压力更大，按宽口径测算，将达10年10个月。还有是安信证券根据截至2015年十月的数据进行分析指出，房地产行业的真实库存约为98.3亿平方米。其中共有三部分构成：商品房待售面积6.86亿方、尚未开工的企业拿地面积42.3亿方、在建商品房库存约49.1亿方。国家信息中心宏观政策动向课题组发布的新报告也显示,按照2000～2015年底我国房地产新开工面积减去销售面积差额,更能真实反映我国的商品房库存现状,再以过去3年平均销售速度作为需求,需要4.4年消化库存。
按照国务院发展研究中心的数据，商品房库存包括三个口径：是现房产品。竣工验收后未实现销售的待售商品房，有71853万平方米，可供市场销售六个月到七个月左右。二是期房半成品。房屋施工面积，共有735693万平方米。这部分有的已经实现销售，有的批准销售而未实现销售，有的未批准销售。但由于没有建成交付使用，因此暂都算作库存。它们是在建半成品，可在五年零二个月的时间分摊，建成后逐步推向市场。三是土地储备。待开发土地，有36638万平方米，按容积率平均2.5计算，就是9-10亿平方米的可建建筑量。这里只有土地储备，而没有建筑库存。如全部建成仅够市场10个月-12个月的销售量。综上所述，大口径商品房库存90亿平方米建筑量，包括已建未销、在建、未建三种情况，但不是真实的库存，中口径是库存80亿平方米，主要是在建面积和待售面积，也不是真正的库存。而口径71853万平方米应该属于客观真实建成后未实现销售的商品房库存。还有一种认识口径是有产权所有人的空置商品房，只要未使用，也属于库存。
目前房地产“去库存”，指的是待售商品住房建筑面积的消化情况，包括两部分，一是报告内已竣工可供销售商品房，这库存达到7.2亿平方米左右，去库存周期大7个月左右。其中住宅占到63%，住宅库存在面积4.5亿平方米左右，6.7个月可去化。另外是商业地产占37%，总库存为2.7亿平方米左右，去库存周期为18个月。二是报告内处于施工或新开工状态（半成品）未达到销售的商品房，这库存达到21亿平方米，去库存周期24个月。其中住宅占63%，住宅库存面积13.23亿平方米，12个月多可去化。另外是商业地产占37%，商业地产总库存为17.77亿平方米左右，去库存周期为5年时间。所以，2015年房企减少房地产投资与拿地及新开工、新完工，减少了生产量，其中住宅开工下降13.1%，目的是减少资金压力，加快销售款的回收。
中国房地产市场总体不存在问题，不会出现崩盘，不会爆发什么大危机、大风险，因为三四线城市房地产才占到房地产总值的一小部分，主要集中于一线二线城市。其一是中国居民高储蓄35万亿人民币，2015年储蓄达到50%以上，占GDP总额的一半多，2015年中国居民储蓄超过4万亿。其二是中国城镇化率到70%以上需要20年之后，大量的人口进城，3亿到4亿人口进城，转变成大量的住房需求。其三是2015年中国家庭平均资产水平为91.9万，房地产占家庭资产财富69.2%以上,。其四是银行业资产达到200万亿左右，截至2015年12月,银行业金融机构总资产194.17万亿元,比上年增长15.5%，总负债179.05万亿，比上年增长14.8%。其中，商业银行总资产150.94万亿元，比上年增长15.4%，占银行业金融机构比例为77.7%；总负债139.46万亿元，比上年增长15.1%，占银行业金融机构比例为77.9%。总体看，银行业的资产不存在太大的风险，可以释放出更多的资金。
其五是2016年中国房地产市值已经达到180万亿。其六是2015年中国房地产业占银行贷款比例20%以上，房地产贷款资产优质。其七是2015年中国经济增速世界第二、总量世界，即使去年经济增速下降到6.9%，未来保持6.5%以上的增速基本没问题。其八是房地产对中国经济、政府财政、产业发展、城市基础建设、银行金融、家庭财富等方面太重要了，重要到不允许下跌，只能保持稳定上涨，甚至大涨。中国政府一直对房地产视为支柱产业、主导产品、先锋产业，1997年、2008年、2012年、2014年遇上风险时，政府都会救市。其九是房地产作为中国经济大驱动器、火车头，房地产不行了，中国必爆发经济下跌危机、产能过剩、债务危机、金融系统风险、失业危机、财政风险等。因此，中国房地产市场总体处于安全、稳定、健康的状态。
房地产总市值的计算与统计一直存在争论，主要是计算的公式与统计的方便及数据的来源不同。房子形态上是钢筋水泥混合物，市场上摇身一变，成为一种不动产的固定资产。其一是2014年艾经纬在《房市大衰退：33年房市变迁大推演》中计算过，截至2013年底，中国城镇住宅面积在207.4亿平方米~240.24亿平方米，农村为233.67亿平方米，合计高达474亿平方米。根据2014-2015年城市新增的24.9亿平方米销售面积，即截至2015年底中国住房面积高达498.9亿平方米，注意这还不包括近两年农村新增的住宅面积。其二是西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁教授计算，2011年中国城市户籍住房资产价值为152万亿元(户籍有房家庭户均住房108万元*1.64亿城市家庭再乘以85.4%的住房自有率)。
其三是上海财经大学陈杰教授计算，2011年中国城乡住房净资产合计应是120万亿元左右，是2011年中国GDP的2.4倍。甘犁和陈杰的调查论据充实，但分歧也比较明显，其中一个分歧在于人口统计。因此笔者在本书中的人口计算依据2012年底城镇人口7.3亿(2010年第六次人口普查该数据为6.66亿人口)、住建部公布的人均居住面积也是基于人口普查数据计算的。其四是瑞银证券中国首席经济学家汪涛2011年2月计算，中国城镇住宅市值2010年为29.8万亿元，约占GDP的75%。其计算方法为1985年的住房总面积加上此后的住房累积竣工面积，再用3%的折旧率得出调整后的城镇住房存量面积。但用此结果倒推中国城镇住宅市价仅不足2000元/平方米，显然误差太大。
其五是一直叫嚣做空中国的对冲基金经理詹姆斯·查诺斯2013年测算，中国房产市场的价值已升至GDP的300%-400%，即中国房地产市值在156万亿元~208万亿元。其六是牛熊交易室的统计。是先从住宅类商品房销售面积计算，1986年~2015年商品房销售面积累计达117.34亿平方米，按照2015年底6472元/平方米的平均价格计算，到2015年底商品房价值75.94万亿元。其二是再计算高端住宅，1997年~2014年期间的住宅别墅、高档公寓类的商品房销售面积4.06亿平方米(注：2015年数据缺失)，按照2014年底1.3万元/平方米的平均价格计算，到2014年底这部分商品房价值5.28万亿。即是说，从1986年以来建设的住宅类商品房(含高端)到2015年底的市值合计为80.22万亿元，其中还没算2015年新增高端住宅的市值。
但这显然不全面，因为还有很多房子没计算在内，如加上计算1985年的抽样普查数据46.76亿平方米(其中被拆除多少无法统计)，那么此部分市值约30.26万亿。如是合计约为110.48万亿元。但这仍然不够全，还得加上城中村、城市边缘的小产权房，不过这就难以计算了。如果从城市人均居住面积计算，2013~2015年数据未披露，按增长20%计算，则中国城市住宅市值约为132.58万亿元。此外，还要计算农村住房的市值。若按2012年底(注：近3年数据未披露)农村人均住宅面积37.09平方米、6.3亿人口、1000元/平方米(粗略估价)计算，市值约为23.37万亿。当然，如果农民伯伯说，凭什么你们城里房价5000多元，我们农村就1000元，好歹也要算1500啊。如果这么一算的话，就要超过40万亿了。如果再估算2013~2015年农村住房面积增加20%，那就得有48万亿元了。
按照上述城市农村数据的估算，中国住宅类房屋市值至少在180.58万亿元。这简直是逆天了，这是什么概念?中国2015年GDP在67.67万亿元，中国房地产市值至少是GDP的271%。请记住，这还仅仅是住宅类房地产市值，还不包括商业地产的市值。而美国2013年住房总市值占GDP不足70%(美2013年GDP为16.8万亿美元)，上述的大空头查诺斯提到1989年日本住房总市值占GDP比例为375%。如此庞大的房地产市值占中国人民的财富比例是多少呢?西南财经大学经济与管理研究院《2014中国财富管理：展望与策略》报告显示，北京市民总资产的83.8%是房子，全中国平均是66%，而美国的房产占居民资产比例仅有35%。2016年2月份，一则笑话流传网络“中国四成上市公司一年的利润不够买北上广深一套好房，但中国任何上市公司只要卖掉1%的股份肯定能买好几套北上广深的房子。请问：究竟是房市泡沫大，还是股市泡沫大?爱因斯坦听完后，潸然泪下，说，这是一个关于引力波的话题。”
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