[摘要] 未来10年 关于房子你不能不知道这9点！
7月1日，人民币在岸价创下了2010年12月以来的新低，跟美元比值达到6.6613:1。
与此同时，国内楼市也出现了走软迹象。随着M2增速持续下滑，以及热点城市调控政策不断出台，下半年楼市或将趋冷。
现在确是一个历史性的时刻。一方面，人民币走完了对美元升的大周期，开始进入贬值周期；另一方面，中国楼市进入下半场，房价有上涨动力的城市越来越少。在这个时候，展望未来10年，我们应该如何配置资产？
换句话说，在人民币、美元、黄金、房产和股权5个大类中，大的机会在哪里？我的看法如下：
1、未来10年，大的机会和大的风险，都在股权投资里。这里使用了“股权”，是因为涵盖了非上市股权。你在人民币、美元、黄金和房产里，很难找到10年盈利上千倍、数百倍的机会，但在股权投资里就可以找到。但这种概率可能非常小，万分之一都不到，所以，它基本上不适合普通人。
2、在二级市场上炒股票，也有可能获得超过持有人民币、美元、黄金、房产的回报，尤其是在注册制实施之后。到那时，股票会非常便宜，上市公司市盈率中位数可能下降到目前的三分之一左右。反过来，你就会知道目前的股票有多贵，多么不适合长期持有（个别有高成长性的企业例外）。但注册制实施之后，散户的生存压力会更大，因为股票太多、信息太多，你很难判断。到时候，对于大多数人来说，恐怕还是要把钱交给基金打理。
3、在我们讨论的范围内，人民币可能是未来10年差的资产，这是纸币的性质决定的，也是中国国情决定的。近30多年来，中国的发钞速度平均是财富增长速度的2倍；近10年，M2增速每年比GDP增速快大约7个百分点。换句话说，30多年来，人民币平均年购买力下降10%，近几年每年下降7%。未来很难控制在每年下降5个百分点以内。
4、美元正在开启新一轮加息周期，所以美元比较强势。但长期看，作为一种纸币，它同样没有黄金坚挺。上世纪三四十年代，1美元的含金量是0.8887克左右，而目前大约是0.02338克。也就是说，过去七八十年里，黄金对美元升了38倍；或者说，目前美元的含金量只有七八十年前的38分之一。所以，长期拿着美元也是比较悲催的。
5、过去10年，全球的资产，其实是中国大城市的房产。它们以人民币计价，上涨超过10倍，部分学区的房子超过20倍。而人民币在过去10年对美元和黄金在。但未来10年就很难说了，如果人民币发钞速度继续维持在比GDP增速快五六个百分点以上，则中国大城市房价仍然会在人民币计价模式下上涨。所以，中国大城市的房产，仍然比人民币值得持有。但如果换成美元或者黄金计价，就很难说了。
6、如果在美元和中国大城市房产之间做选择呢？我觉得在3年之内，中国的房产仍然可以追上或者略微跑赢美元，然后就很难讲了。10年下来，可能是打个平手，或者美元小胜。
7、10年下来，黄金有很大机会战胜美元，100%战胜人民币，并有可能跑赢中国大城市的房产。
8、至于人民币跟美元的关系，要看两国经济的发展状况了。如果中国持续快速发钞，则人民币对美元恐怕每年都要贬值5到7个百分点才行。如果憋着不贬值，就几年来一次痛快的大贬值。
9、技术进步（比如VR、个人飞行器、无人驾驶技术和汽车共享等）肯定会终改变城市的面貌和住宅的价值，但未来10年似乎不足以出现颠覆性的变化。20年之后，尤其是30年之后就很难说了。到那时，城市中心的价值将下降，学区的房子的价值也将被瓦解。20到30年之后，黄金是不是稀缺也很难说了。
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