[摘要] 如今，随着商业的发展，临街门面租金高昂和一铺难求，让不少商家都把发展眼光投向小区，让小区“住改商”变得很普遍。“住改商”带来哪些问题，行政管理部门在后期管理中又该如何保障居民、经营者合法权益。近日，记者进行了调查采访。
现象：住改商普遍盛行
“住宅小区本是安静和谐的居家之所。但是，近年小区内开了门诊和超市，许多外来人员进进出出、闹哄哄的，让人担心安全。”家住阳光逸墅的陈女士说道。记者在该小区看到，在小区北边的一栋楼，经营者将一楼的一处房子改为超市，前来购物的多非常多。仅如此，在小区其他楼上，还有门诊还有教育培训等。
在该小区不远处的东方家园小区，将原本住人停车的房子改作他用的现象也非常普遍。“我家楼下租出去，改成了一家美容院，我每天都提心吊胆的。”该小区一位住户告诉记者，楼下的住宅改装成美容院后，每天都会使用大功率电器，给整栋楼造成用电安全隐患。
记者走访我市多个小区发现，小区住宅“变身”公司办公室、美容会所、家庭旅馆、超市，可谓五花八门，对住改商，一些居民表示担忧。然而，对于小区居民的不满，在兴华路一处老旧小区做网络公司的张先生告诉记者，他们公司在这里办公已有几年，近期也没有搬出去的打算。他说，相对于附近的写字楼和门面房，小区住房的租金便宜很多。
原因：难以有效监管
“‘住改商’近几年十分普遍，几乎遍布各种小区，而作为物业管理公司，我们只有对相关人员进行劝阻，如果他们不听，也没有更好的办法。所以如果政府相关职能部门不追查，物业管理公司也只能睁一只眼闭一只眼，维持现状而已。”在东昌路一个小区一位不愿透露姓名的物管公司工作人员说。
随后，记者分别咨询市房管局和市工商局了解到，对于小区住房改商业用房的行为，房管部门并没有相应的职能职责予以监管。而工商局工作人员介绍，按照《物权法》要求，经营者使用住宅房屋开办企业，并非一律禁止，只要经营者申办经营执照时出示的书面审查材料中，小区内具有利害关系的业主签字同意，那么工商部门也应当为其颁发营业执照。
而“住改商”带来的扰民问题，让城管部门头疼不已。“虽然对噪音问题和违章搭建行为我们有监管职责，但一些家庭麻将馆被周边住户频繁投诉噪音扰民，而实际上测试音量又未达到扰民标准。”开发区城管分局执法人员介绍，对于这类问题的处置，执法人员也只能责令整改、教育劝导，虽能在一定程度上缓解，但要根除这些问题，城管部门也无可奈何。
思考：如何便民便商
对“住改商”这一现象，山东毫才律师事务所刘律师介绍，“住改商”应该以《物权法》为准则。《物权法》规定，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。所谓利害相关业主，一般情况下指，房屋所在楼栋所有住户，其他楼栋住户如果有证据证明其利益受影响，那么也需征求得到该住户的同意，经过这道程序，才能去规划局报批，报批成功后才合法。刘律师表示由于“住改商”让商户享受了低廉的租金，而且在治理工作实际操作上比较模糊，这就需要商户在规范合法的基础上，也应当自觉文明经商，不影响小区居民的正常生产生活。
此外，在采访中，很多市民表示，“住改商”的确给小区居民带来了噪音、污染、挤占公共资源等问题，但背后折射出的是商业发展中商业规划、商业配套问题的缺失。他们建议相关职能部门要引起重视，在管理和执法上，尽早出台具体措施，对其约束，应当指定“住改商”的具体监管办法，明确哪些行业允许在特定条件入驻居民小区，将扰民、污染等行业拒之门外，逐步引导“住改商”朝健康、和谐的方向发展，才能在便民的同时，让“住改商”在商业发展中扮演好角色。
记者感言
“住改商”既要便民又不能扰民
小区“住改商”到底合不合理?有些人认为，“住改商”占用小区公共资源、设施，不可避免地打破小区固有居住环境秩序，侵犯居民合法权益。有的小区业主无视法律规定，不尊重邻居意见，强行更改;有的不顾邻居安全，为方便经营需要擅自拆建，改变建筑结构;有的不遵守小区管理规定，经营过程中干扰居民正常生活。
不可否认，“住改商”降低了经营者成本，增加了业主。对经营者来说，小区住宅租金、物业费、停车费等都远低于写字楼，销售成本相应减少。对小区业主来说，出租房屋作为经营性用途，能获取更高、更稳定的租金收入。“住改商”的存在，在某种程度上便利了小区居民日常生活，很多日常所需可以不出小区大门就能享有。
因此，许多小区居民对“住改商”既恨又爱。对那些妨碍正常生活的“住改商”，他们迫切希望相关部门以强力措施，将它们“扫地出门”;对那些能为生活带来便捷的“住改商”则容忍、欢迎，希望相关部门允许。这种看似“矛盾”的利益诉求得到了法律关照。对于“住改商”，相关法律法规明确规定，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。换句话说，“住改商”可有条件允许。
“住改商”可以,但不能扰民。经营者在经营性使用过程中，要视小区如“家”，遵守小区物业管理规定，积极与小区居民沟通，尊重居民利益、维护小区环境。在挤占小区公共资源设施后，要主动给予合理补偿。当然，补偿标准、补偿方式等还需相关行政主管部门确定。
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