俗话说，安居乐业。在中国人的观念中，“安居”才能“乐业”。可见，房屋在我们的生活里居于重中之重的地位。而房屋的买卖是日常置业常见的形式。
在房屋的买卖中，有一种情况需要特别注意，即夫妻一方擅自对外转让登记于其名下房屋，而另一方不知情。这种买卖合同有效吗?今天，“以案释法”栏目将对此进行深入分析。
案例：丈夫卖房子，妻子不知情
2010年10月20日，刘某与李某签订《房屋买卖合同》约定，刘某购买李某名下的某市某区幸福花园1号楼3单元1802房屋(以下简称案涉1802房屋)，买卖价款220万。合同还对各自的违约责任进行了约定。
2010年11月20日，刘某将220万元购房款一次性支付至担保贷款公司账户内。后刘某请求李某协助办理案涉1802房屋的权属变更登记手续，李某以其妻子陈某不同意出售该房屋及不予协助办理房屋权属变更登记为由，拒绝为刘某办理房屋产权证变更手续。后刘某找到李某之妻陈某协商房屋权属变更过户手续。
陈某表示，其从未同意李某出售夫妻共同房屋，也从来没有签署过同意出售的证明，李某在出售房屋时未经过其同意，违反了法律规定，故不同意协助办理该房屋的权属变更登记手续。
2011年6月，刘某起诉至法院称，其购买案涉1802房屋系善意，在签订该房屋的买卖合同时，陈某向中介公司出具了同意出售共有房屋的证明，且其购买该房屋系基于市场价格，并且还高于周边的价格;另外，如果其不能购买该房屋，则由于限购政策导致其无法再购买房屋。故请求法院判令强制李某、陈某履行《房屋买卖合同》，由李某、陈某协助办理案涉1802房屋的权属变更登记手续。
李某称，其在出售案涉1802房屋时确实未经过其妻子陈某的同意，而其所出具的陈某同意出售的证明系房屋中介机构的某员工代替所签。
陈某辩称，其与李某系夫妻，案涉1802房屋系双方共同财产，李某在出售该房屋时并未征得其同意，故其不同意李某出售案涉1802房屋。
一审法院又查明，陈某与李某系夫妻，二人于2002年共同出资购买了案涉1802房屋，该房屋登记在李某名下。在《夫妻同意出售房屋证明》上的“陈某”签名系中介公司的某员工代签。刘某对于陈某姓名系代签的事实并不知情。
最终，一审法院经审理认为，鉴于陈某不同意出售房屋，刘某主张继续履行合同的诉讼请求，不符合物权法规定的条件，不予支持。该案判决后，刘某并未上诉。该案判决已生效。
分析：合同虽有效，未必能履行
作为该案原告，刘某主张李某继续履行合同的诉讼请求，为何没有得到法院的支持呢?
山东瀛辰律师事务所律师赵谨容分析认为，刘某与李某所签买卖合同标的物系李某与陈某在夫妻存续期间添置的财产，该财产应为夫妻共同财产。李某擅自将夫妻共同财产签订合同出卖给李某，属于无权处分。
刘某与李某签订《房屋买卖合同》时，刘某基于信赖李某是案涉1802房屋国有土地使用权证及房屋产权证上的登记权利人，且在签订《房屋买卖合同》时李某的配偶陈某也出具同意销售的证明，故其信赖李某有权处分案涉1802房屋，对此没有任何过错;而经查明，刘某所购买的案涉1802房屋在签合同时同周边同类型房屋的出售价格是一致的，且略高于周边同类型房屋的价格，因此并不存在刘某同李某串通损害陈某利益的情形存在。基于此，在李某作为该房屋的登记权利人同刘某签订《房屋买卖合同》时，刘某是善意的，且合同所约定的对价也是合理的，故《房屋买卖合同》系李某与刘某的真实意思表示，合法有效。
至于刘某请求李某、陈某继续履行合同的诉讼请求，经查明，李某在出售案涉1802房屋时，系伪造了陈某的签名，而在本案诉讼过程中，陈某明确表示不同意出售案涉房屋。根据物权法第九十七条规定，在陈某作为案涉1802房屋共同共有权人的情况下，要想继续履行《房屋买卖合同》，实现该共有房屋的物权变动，必须取得该房屋共有权利人陈某的同意。
赵谨容说，至于在合同有效且不能履行情况下刘某的权益保护问题，刘某可以变更诉讼请求，要求解除合同并请求房屋出卖人李某承担违约责任。
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