8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，会议上，明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，也就是此前业内多次传闻的“三条红线”。
具体内容如下：
1、房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；
2、房企的净负债率不得大于100%；
3、房企的“现金短债比”小于1 。
此外，拿地销售比是否过高、经营性现金流情况两个方面也将作为监管机构考察的重要指标。
12家房企试点融资“三道红线”，9月底前需提交降负债方案！
据了解，碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城等12家房企参与了本次会议。
12家房企中，其中位于“三道红线”中红档的有3家房企：融创中国（1918.HK）、绿地控股（600606.SH）、中梁控股（2772.HK）；剔除预收款后的资产负债率分别是84.2%、82.8%、80.8%；净负债率分别是214.1%、163.4%、120.9%；货币资金与短期债务之比分别是0.57、0.67%、0.70。
位于橙档的是阳光城（000671.SZ），剔除预收款后的资产负债率分别是77.6%，净负债率154.4%，货币资金与短期债务之比1.15。
位于黄档的是碧桂园（2007.HK）、万科（000002.SZ）、新城控股（601155.SH）；剔除预收款后的资产负债率分别是82.7%、76.5%、76.5%；净负债率分别是55.3%、36.7%、14.2%；货币资金与短期债务之比分别是2.14、1.68、2.42。
位于绿档的多位央企系房地产公司，包括保利发展（600048.SH）、中海地产（0688.HK）、华润置地（1109.HK）、华侨城（000069.SZ）；
剔除预收款后的资产负债率分别是67.4%、55.0%、56.4%、79.3%；净负债率分别是57.1%、30.5%、32.5%、86.6%；货币资金与短期债务之比分别是2.09、4.00、2.89、1.01。
房企融资“三条红线”明年正式实行！
解读：在“房住不炒”调控主基调下，房地产行业“稳”字当头。当前，房地产行业融资监管趋紧，为了避免房地产企业密集、高息进行融资，导致行业出现大面积的债务风险，监管部门开始考虑区别管控房企有息负债增长情况，监管更加精细化。“三道红线”制度能够强化行业中杠杆水平不高、财务稳健的地产企业优势，改变行业的长远预期，更有利于企业实现高质量发展。
为什么要划“三道红线”？
落实“房住不炒”，控制行业融资规模。2020年上半年，受疫情影响国内信贷环境明显宽松，部分资金违规流入楼市，部分城市商品房交易及土地市场热度较高。监管部门为房地产企业财务指标划定“三道红线”，严格落实“房住不炒”，意在通过管控房企有息负债增长情况，管控房地产行业杠杆水平，筑牢房企安全底线。
防范企业财务风险，推动行业健康发展与以往政策不同，“三道红线”将实现对融资激进企业的精准管控，防范企业风险，倒逼企业理性投资，间接引导土地市场逐步回归，推动房地产行业健康发展。“三道红线”对各档房企有息负债的增长都有控制，就算是三条指标都符合的房企，有息负债也仅能增长15%，整体上限制了房企的过速发展。
“三道红线”对房地产影响
影响无外乎房企梯队和阶层将趋于固化，大房企市场占有率只会继续增加，中小房企今后跨越阶层向上爬升的难度越来越大了。未来一段时间甩卖项目的情况应该会比较多见，甚至可能有大鱼吃大鱼的情况发生。未来生存在地产之林里的企业一定是全科良好的优等生。
房企应如何应对？
7月，中央一周内两次强调“房住不炒”，凸显了中央确保楼市健康平稳发展的态度和决心，下半年，预计楼市金融监管或将趋严，特别是房价、地价预期不稳的城市。未来，房企应如何应对融资环境变化，给出以下几条建议：
坚持稳健财务政策，控制企业杠杆水平
提升资金管理精细度，提高资金使用效率
积极进行融资创新，树立品牌引入战略投资者
目前，对房企债务的监管主要集中在有息负债上，房企可运用资产证券化等融资方式，盘活存量资产，补充企业现金流。部分规模化诉求强烈的房企，应积极树立企业品牌，并引入战略投资者，通过借力实现跨越式发展。
“踩线”会有哪些影响？
根据“三道红线”触线情况不同，试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四挡。以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。
“三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模不得增加；
“二线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%；
“一线”超出阈值为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%；
“三线”均未超出阈值为“绿色档”， 有息负债规模年增速不得超过15%。
“三道红线”的规则是什么？
红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%
计算公式：剔除预收款后的资产负债率=（总负债-预收款）/（总资产-预收款）
解读：资产负债率用以衡量企业利用债权人提供资金进行经营活动的能力，资产负债率越高，债权人的资金占比越高，企业杠杆水平也越大。对房地产企业而言，预收款金额很大，在项目结转后会转为收入，但它是一个负债类科目，为消除预收款影响，通过剔除预收款来计算企业资产负债率。（注：负债减了预收款相当于预收款结转了收入，因此资产要结转对应的存货成本。）
红线2：净负债率大于100%
计算公式：净负债率=（有息负债-货币资金）/合并权益
注：合并权益指合并报表的总权益，包括永续债与少数股东权益。
解读：净负债率是指企业有息负债减去货币资金后对所有者权益的比例，反映企业净有息负债与净资产的关系，是企业财务结构的一种指标。若企业净负债率为100%，说明企业净资产刚好能够偿还净有息债务，处于资不抵债的边缘，若企业净负债率大于100%，说明企业净资产不足以偿还其净有息债务。
红线3：现金短债比小于1.0倍
计算公式：现金短债比=货币资金/短期有息债务
解读：现金短债比用以反映企业货币资金对短期有息债务的覆盖情况，若企业现金短债比大于1.0，说明其货币资金能够覆盖短期有息债务，若现金短债比小于1.0，说明企业货币资金不足以偿还短期有息债务，仍需其他渠道筹措资金。值得注意的是，货币资金是一个动态变化指标，随着各项经营活动的开展，货币资金会发生较大变化。
信息公示
（2020年1-8月）
2020年1-8月，市城区新建商品住房共办理预售许可证49件，批准预（销）售面积106.69万㎡，套数8295套。
市城区房地产开发项目综合验收备案
信息公示
（2020年1-8月）
2020年1-8月，市城区房地产开发项目综合验收备案共办理49件，备案面积466.67万㎡。
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