自2022年以来，楼市利好不断，回归常态逐步回暖。随着政策、资本、金融多方维稳信号释放，以及央行降准降息、房贷利率下调、房贷加速等正向利好加码。
楼市逐步企稳回暖
2022年以来，中央多次强调支持合理住房需求释放，各部委亦积极表态释放维稳信号，各地政府落实因城施策，供需两端政策优化调整力度均有所加大，如优化限购、降低首付比例、优化限售、发放购房补贴、降低房贷利率等。
值得关注的是，在房地产市场整体处于深度调整阶段的当下，宏观政策、调控政策环境改善空间进一步打开，部分热点城市市场出现企稳迹象，近期楼市正在发生一些积极变化!
变化一：楼市因城施策主线下，政策力度继续加大
从宏观环境上看，经济新的下行压力加剧，“稳增长”政策仍有进一步发力空间。
2022年一季度，我国GDP增长4.8%，宏观经济整体平稳运行，但受国际地缘政治变化、美联储加息通道开启、国内多地疫情反复等因素影响，内外部环境复杂多变，不稳定不确定性加大，我国经济下行压力进一步加剧。3月，社会消费品零售总额同比下降3.5%，房地产开发投资额同比下降2.4%，微观主体经营、居民就业等均面临较大压力。
在“稳增长”目标下，中央强调“政策举措要靠前发力、适时加力，已出台的要尽快落实到位，明确拟推出的尽量提前，同时研究准备新的预案”。
4月15日，央行全面“降准”；
4月18日，央行、外汇局发布金融纾困23条举措，加大对实体经济的支持力度，对冲不确定性因素带来的影响。
短期来看，宏观政策仍有进一步发力空间。
房地产调控方面，“稳楼市”政策不断落地，因城施策主线下，各地优化调整政策的力度加大。
根据中指监测，今年截至4月24日，全国已有近90城（不含网传城市）出台房地产政策百余条，主要涉及优化限购政策、降低首付比例、发放购房补贴、降低限售年限、为房企提供资金支持等方面。
表：2022年以来各地因城施策具体举措（部分）
数据来源：中指数据
4月以来，各地优化房地产调控政策整体呈现三大特点：
一是政策的落地节奏加快。4月截至24日，50余城（城市与一季度有重复）出台房地产相关政策超70条，明显高于前三个月。
图：2022年以来各地优化调整房地产相关政策的频次（4月截至24日）
数据来源：中指数据
二是政策向限购、限贷、限售等方向延伸，优化调整力度加大。3月1日郑州优化限购、限贷等政策，并重启货币化安置后，4月以来，多地跟进调整相关政策，截至24日，已有超30城政策涉及限购、限贷、限售、限价等内容，而以往各地政策更多地聚焦在发放购房补贴、调整公积金贷款政策等方面。
三是城市向热点一二线城市扩围。4月，上海、苏州、南京、宁波等城市或降低购房门槛，或降低限售年限，热点一二线城市调控政策优化，向市场释放了积极信号。
4月18日，央行释放个人住房商业贷款政策利好，提出“因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求”， 预计接下来将有更多城市下调商贷首付比例和房贷利率，优化“认房认贷”标准，多数城市的首套房贷利率有望降至基准线4.6%，二套降至5.2%。
变化二：置业需求仍在，计划半年内购房的人群占比持续提升
2022年以来，房地产市场整体低温运行，根据中指调查数据，2月 购房者置业意愿有所回升，3月 受部分地区疫情反复影响，置业意愿出现小幅下滑，市场观望情绪依然较高，置业意愿处于底部波动状态。其中一线及长三角城市群购房意愿相对较强。
图：2021年3月以来置业调查受访者计划购房时间分布
数据来源：中指数据
从置业计划上看，2022年以来购房者置业计划逐步提前，2月计划半年内购房的占比提升至19%，3月继续增加至21%；而计划1年以上时间购房占比呈现持续下滑态势，由此可见，购房置业需求并未消失，随着信贷环境和调控政策持续改善下，购房者预期和置业信心有望逐渐企稳，这部分需求有望逐步释放。
历史何其相似
讨论房价涨跌对于刚需来说，没有意义
什么是刚需？刚需是解决的是从0到1的问题。房子都没有，房价涨跌跟你没有关系。当然，有人会说，我想抄 底买房。试问，哪个专家能准确告诉你“底”在哪？如果他可以的，自己应该早去买了。
对于大部分人来说，买房是用来住的，抱着投资客的心态来买房，很难买到。相反，你会发现市场上大部分的投资客却抱着刚需的心态来买房，买不起大的我就买小的，买不起市中心的，就买偏一点，这样有升值的空间。
好房经不起观望，看好就出手
在买房上千万不要抱着侥幸的心理，你觉得好的房子，别人也会觉得好。小编接触过一些投资客，他们对于楼市以及房子嗅觉是非常敏锐的。
一旦发现有好的楼盘，或者房子，他们会毫不犹豫的下手，出手、快、准、狠。还没有等刚需缓过来呢，房子已经买了。因为他们知道房子基本上不存在一分钱一分货。
同样地段的房子卖的贵的是因为你买的晚。低价的房子会越来越少，以后出来的房子都是高价地。如果是刚需的话的，先上车再考虑换座位的事情，刚需不买房的风险远远大于买房的风险。
每次政府大力调控的时候，就是在给刚需上车的机会，如果你恰好是刚需族，恰好你的承受能力也还算可以，那么现在就是入市的时候！
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