开拓租赁新赛道,探索行业新模式

    2023年8月24日，中指研究院举办了主题为“开拓租赁新赛道，探索行业新模式”的线上沙龙活动，会议由中指研究院指数研究部总经理曹晶晶主持，邀请了多位住房租赁优秀企业嘉宾进行主题分享及交流研讨，会议全程在中指云平台及中指研究院视频号进行同步直播。

    发展住房租赁市场，不仅是我国实现“租购并举”住房制度的重要路径，也是探索房地产新模式的重要方向。近年来，中央高度重视住房租赁市场发展，行业顶层设计持续完善，金融、财税、土地等政策陆续出台。支持政策的不断落地为住房租赁企业提供了有利的经营条件，优秀企业在积极开拓业务规模的同时，不断加强品牌建设、优化产品策略、 提升运营能力，努力构建住房租赁的创新商业模式，以实现企业的高质量发展。

【中指观点】

徐跃进：中指研究院指数研究部研究副总监

“租购并举”格局下住房租赁市场发展趋势展望

趋势一：政策红利持续释放，住房租赁金融闭环将更加完善

    2016年后随着“租购并举”住房制度的提出，住房租赁企业开始涌现，租赁市场快速发展。2021年后，中央提出大力发展保租房，相关支持政策频繁出台，尤其是金融支持政策。随着保租房公募REITs、不动产私募投资基金试点、全周期的信贷产品等政策陆续推出，住房租赁金融闭环已初步形成，对市场发展起到了重要的推动作用。未来，市场化长租房也可能被纳入公募REITs试点范围，金融闭环将更加完善。

趋势二：住房租赁需求持续增长，租赁市场规模有望继续扩大

    从流动人口来看，2021年我国流动人口增加到3.85亿，全国租赁市场规模约为2.5万亿。未来，随着社会经济的持续发展，流动人口规模逐步扩大，住房租赁需求仍有望增长。从租房人口占比来看，目前我国城市中租房家庭户占比约为25%，与德国、美国、日本等发达国家相比占比偏低，仍有提升空间。从住房观念来看，未来随着租赁市场不断完善，居民长期租房的意愿可能会提升，这对于市场长远发展将是重要支撑。

趋势三：住房租赁企业积极进行规模扩张，城市和板块选择重要性凸显

    目前长租房市场正处在快速发展阶段，越来越多的企业进入租赁市场，整体上企业规模都相对有限，各家企业都在进行积极的规模扩张。不同城市的租赁市场投资潜力不同，同一城市不同板块的投资潜力也有差异。租赁企业扩张过程中，城市和板块选择的重要性凸显出来。

【嘉宾观点】

刘鑫：华润有巢REIT资产管理负责人

借助REITs 平台，有巢战略转型公寓资管商

    2018年6月，华润置地积极响应国家号召发展租赁住房业务，正式发布租赁住房品牌“有巢”，以行业排头兵之姿大力发展租赁住房，始终以服务国家战略、践行“住有所居”为品牌使命。2018-2022年，有巢作为华润置地旗下独立的市场化专业租赁住房资管平台，率先参与租赁住房市场发展。

    2018年，在R4租赁用地推出的早期，有巢前瞻性获取了上海的泗泾、东经项目。两项目分别于2021年3、4月开业，半年即满租，快速达到稳定经营状态，并于2022年1月获得保租房认定，成为松江区001号和002号纳保项目。在2022年上半年疫情因素影响下，两项目均保持了非常稳定经营业绩水平，充分体现了租赁住房资产穿越周期的能力和运管机构高效运营的能力。

    2022年12月9日华润有巢REIT在上交所上市，成为国内首单市场化机构运营的保障性租赁住房REIT，落地金融创新，成功打造租赁住房“投、融、建、管、退”的资产价值创造闭环，为有巢实现公寓资管商战略转型打下了坚实基础。

    华润有巢REIT在发行时无先例可参考，项目团队攻坚克难，论证并解决了多个难点问题：发行规模和现金分派率及杠杆率、保租房认定、土地转让限制解除、项目经营年限、原始权益人的独立性、配套商业入池、国资交易及上市公司分拆等。

    华润有巢REIT成功上市，不仅在发行阶段受到市场投资人的高度认可，更是在行业模式、制度建设、操作流程、估值定价等方面为租赁住房行业以及保租房REITs的未来发展起到了良好的示范效应。

    未来，随着国家对租赁住房市场的持续大力支持，预计保租房公募REITs将进入常态化发行阶段，中国保租房公募REITs市场规模将进一步增长，租赁住房资产的流动性溢价和穿越周期的价值将得到充分释放，行业实现高质量发展。

廖伟翔：自如资管重资产投资部副总经理

盘活多元物业资产，自如资管全链条解决方案

    市场存量化是我国房地产市场供给结构的一个典型发展趋势，在国家政策大力支持下，包括“非改居”项目和租赁社区在内的集中式物业供给量快速提升。自如资管一直致力于对业主的存量资产进行盘活，从数智化、产品力、运营效率三项能力上，实现项目全链路赋能。

    数智化是一场漫长且精细的工作，要不断根据市场需求变化进行更新迭代。从项目研判阶段开始，自如资管依托楼盘及客户大数据，用科学的方法支撑项目研判逻辑，挖掘存量物业价值，切实协助业主决策。

    产品力方面，自如资管旗下全产品矩阵可以匹配多元的物业形态，长租、中短租以及创新空间的有机结合，让存量物业实现高效运营；针对不同商圈客群定位，品质青年公寓到服务式公寓产品一应俱全。

    运营效率方面，自如资管实现了数智系统与精细化管理高度结合。自如系统具备实时提醒、推送等功能，从带看到签约聚焦解决房源空置问题；对于不同的房间精细到一房一价，能够提高运营管理精细度，提升运营效率。

张国辉：乐乎集团芷岸事业部CEO

长租公寓客户群体分层与发展趋势

    2021年是住房租赁行业发展的分水岭。房地产市场下行、房价上涨红利减弱，地产商及资产持有者纷纷开始关注资产运营的价值。国家对租赁住房行业的关注力度也持续加大，行业监管、金融扶持等政策不断完善规范，行业发展路径愈发清晰。

    过去几年市场上长租公寓品牌运营高度同质化,但随着行业整体供给资产门类的变化和客户需求端的变化，运营的内含在变，包括对资产的前期的研策、产品定位，整个内含都在变。租客的租住需求也变得更加多元，与被动型租房占据主流、租客更关注居住功能而非居住品质的时代不同，悄然发生的消费升级让租赁市场出现分化，中高端消费群体的需求日益突出。不过，由于此前多数品牌公寓的目标客户均为白领群体，国内公寓市场中的服务式公寓市场规模长期低于10%，且来自国外的服务式公寓品牌占据主导，本土中高端服务式公寓严重缺位。

    针对这一市场缺口及市场的变化，2021年乐乎迈出了重要一步：向这群更富裕、更具个性、品味也更成熟的消费者，提供他们所青睐的高端服务产品以及更精致的生活方式。乐乎集团打造了旅居型和安居型两大产品线，其中旅居型产品包括酒店式公寓和公寓式酒店，含芷岸、怀庭、乐乎公寓三大品牌；安居型主要是大型租赁社区，包括乐乎青年社区、乐乎起程等品牌。

    从前期的定位、设计，到中后期的营销、运营，乐乎发挥平台优势，深入研究做不同的产品配比、做长短租的结合、做TO B和TO C的组合。把每一个项目从端到端地做完做好。芷岸系产品入市以来稳步发展，势头良好，目前包括在营、建设中的已有8个项目，经营坪效均超出预期测算目标，品牌合作全面开放。

陈闯：抱家集团副总裁

城中村改造和新型租房租赁发展模式

    特大城市城乡结合部的乡村振兴是在城中村改造政策大背景下驱动的一条新赛道。随着保障性租赁住房和央国企保障房、R4用地以及集转租用房的大规模入市，行业供给空间会从房东选租客演变成房东抢租客。租客的选择性将越来越多，对产品的要求和居住环境的要求关注度将明显提升，从项目选址到产品的设计选材、用户的居住服务体验安全以及相关的配套等精细化的运营管理均至关重要。

    投入高、回报慢、自有资金沉淀周期长、融资渠道窄、退出机制不完善等诸多痛点制约了农民房代理经租发展业务的扩张。通过与当地政府成立合资公司，争取金融机构中长期信贷资金支持和地方财政补贴，住房租赁企业发展根基将更为坚固，独到的运营模式、行业优先的供应链体系、成熟的运营团队及运作流程将进一步提升企业竞争优势。抱家集团联合国企建立合资企业，在国有商业银行专项支持下，对当地农民房、村镇集体资产集中收储改建，实现“政府减负、房东增收、租户满意、集体增效、企业增利”多赢局面。