预计全年土地市场整体仍低温运行

    2021年下半年以来，全国土地市场持续低温运行。

    中指研究院数据显示，2023年1-9月，全国300城住宅用地推出、成交规模和土地出让金累计同比分别下降34.4%、33.4%和26.4%，三季度降幅较二季度分别扩大18.4、1.3个和11.4个百分点。从财政部公布数据来看，近两年土地出让收入下降亦较为明显。

    究其原因，第一，近两年房地产市场深度调整，今年以来调整态势延续，销售市场低迷导致企业拿地意愿减弱。

    第二，企业资金压力大，拿地更为谨慎且更为聚焦，仅热点城市或核心区域地块土拍热度较高，多数区域地块底价成交甚至流拍；拿地企业以央国企为主，其它类型房企投资布局力度较以往下滑明显，如地方国资托底力度减弱，根据中指数据，2023年1-9月，地方国资拿地金额占比仅为13%，较2022年全年下降29个百分点，民企拿地占比在两成左右，仍处于低位。

    第三，政府推地信心不足，推地规模大幅下降，也导致土地成交规模明显下滑。

    2023年以来全国土地市场供求缩量趋势并未改变，土地市场表现低迷，少部分城市保持一定热度，分化进一步加剧。短期来看，土拍情绪扭转仍依赖销售端恢复程度，核心城市在政策带动下，销售市场活跃度提升后，土拍情绪有望进一步提升，优质地块将维持较高热度，全年土地出让收入降幅有望收窄。但从全国来看，在销售尚未出现持续性、实质性转暖下，预计全国土地市场整体仍低温运行。

    另据媒体报道，9月底，自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，其中包含建议取消土地拍卖中的地价限制内容。根据中指监测，近期已有成都、济南、合肥、厦门等地实际落实“取消土地限价”，8月底以来监管部门及地方频繁出台政策利好，为市场注入信心，但全国房地产市场整体依然面临一定压力，房企资金端改善不明显，此时若取消土地地价上限，预计将对土地市场情绪产生一定积极影响，热点城市的核心地块热度或升温，优质地块竞拍出更高的价格，有利于地方增加收入，但在房企投资布局仍审慎下，预计优质地块普遍竞拍出地王概率较小。另外，其余非核心城市或区域2023年以来土拍情绪延续低迷态势，短期土拍规则调整对市场的带动效果或有限。