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年度盘点-2023年聊城楼市白皮书|土地篇

房大秘2024-01-21 11:11:21来自北京市

2023年悄然远去，2024年随之而来。

如果说房地产是一出跌宕起伏，包罗万象的戏剧，那么土地市场，则一定是为戏剧拉开帷幕的序曲。作为房地产中最重要的“原材料”，也就是面包中的面粉，土地发挥的价值和作用，自然不言而喻。

土地市场作为“楼市晴雨表”，观察房地产市场的表现如何，土地市场是一项重要的监测数据。从土地市场可以洞察开发商对于聊城楼市的判断，对楼市走向和发展有着重要影响。

过去一年，土地市场持续遇冷，各地土地出让走势相对低迷。9 月份政策转向，自然资源部建议取消土地拍卖中的地价限制，土拍分化进一步持续。

据中指院数据，2023 年全年，全国 300 城住宅用地供求规模同比降幅均在两成以上，其中推出 6.1 亿平方米，同比下降 22.4%；成交 4.8 亿平方米，同比下降 23.1%，绝对规模为近十年最低位。

土拍是楼市的风向标，也是楼市环节里不可缺少的部分，这一连串的数字背后，全国土拍市场的困境突围、冰火淬炼。虽然土地市场的成交面积及成交金额总体呈现下降趋势，但「史诗级摇号」「华润全国扫货」「百强房企近半数未拿地」「实业杀入土拍市场」「大吉大利手提袋」等现象并存。

那么，聊城土拍市场经历了什么？又有多少亮点和启发？本篇文章就带你回顾下！聊城房天下 2023 聊城楼市年终盘点第一篇，我们将目光聚焦在2023年的聊城土拍市场，看今年土拍市场有哪些变化，土地市场又将如何影响2024年房地产市场走势！

土地供求规模相比去年有所下降，住宅地成交规模大幅下降。

2023年，全市住宅用地共成交 117 宗，面积 4740 亩，均价301万元/亩，平均溢价率 1.10%，规划最大建筑面积 719 万㎡，平均楼面地价1985元/㎡。

其中，主城区(市本级)成交32宗面积1606亩，均价429 万元/亩，平均溢价率0.29%，规划最大建筑面积259万㎡，平均楼面地价 2657元/㎡。

主城区土地市场土拍结构（宗）

全市住宅用地土拍市场数据对比

1、近三年全市住宅用地成交宗数对比

近三年，全市住宅用地成交宗数逐年降低，相较于2022年，减少19宗，环比下降14%。这主要是因为周边县城土地市场降温，相对于县城，人们更愿意购买资源相对集中的主城区优质房源，随着人口数量的逐年降低和人们追求高品质生活的意愿逐渐增加，县城房源购买量会继续降低，反馈到土地市场，房企拿地的意愿也会逐渐降低并转移至主城区。

2、近三年全市住宅用地成交面积对比

近三年，全市住宅用地成交面积逐年降低，相较于2022年，2023减少1166亩，同比下降19.7%。

3、近三年全市住宅用地成交单价及楼面价对比

近三年，双降趋势，随着土地单价降低，楼面价随之降低，反馈到市场端就会出现商品房成交价格的降低。2023年住宅用地成交单价减少16万/亩，同比下降5%；楼面价也同比下降5%。

主城区住宅用地土拍市场数据对比

1、近四年主城区住宅用地成交宗数对比

近四年，主城区住宅用地成交宗数相对稳定，2023增加3宗，环比小幅上涨10.34%，这主要是因安置土地增加缘故，实际商品房用地没有增加。

2、主城区住宅用地成交体量对比

近十年，聊城主城区住宅用地成交面积在2021年达到峰值后，2022年因疫情原因和一线房企的相继暴雷，房企拿地更为谨慎，一二线房企在三四线城市的参与度逐渐降低。本土房企和国企成为聊城土地市场的主力。2023年随着疫情的结束，一批优质地块相继推出，东昌路、高铁片区、香江片区、第一实验片区等优质地块先后被本土房企和国企摘得。

3、主城区住宅用地成交单价对比

10年间，聊城主城区住宅用地价格翻了6倍（最高较最低），2014年到2020年7年间，价格一路攀升，只有2019年稍做延缓，但之后2020年是土拍价格近十年最大涨幅。回望2020年，热门宅地成交分布主要集中在北部片区和南部片区，北部以建设路和财干路为主，董付片区成为2020年房企关注的热门地块；南部片区以度假区民生置业及金科拿地为主，其次为东南片区，孟达、民生、明康布局东南，从地块位置、片区关注度、周边配套等方面分析均属优质地块。600万单价以上地块比比皆是，民生十二号院605万/亩、翰林天悦667万/亩、桂馨院702万/亩、颐和嘉苑750万/亩、金域新城801万/亩、云麓九里879万/亩、城市九玺900万/亩，真是疯狂的一年！

2023年主城区住宅用地单价同比下降15.7%，多种政策因素及事件因素叠加，在小编看来，最主要的还是因为今年房地产市场供需关系的重大转变，从销售端传导到土地市场，在销售端萎缩的情况下，房企拿地更加谨慎。2024年也是保交楼的大年，房企在金融政策的监管下，也是没有过多的资金用于土拍，2024年聊城将面临大量要交付的新房，是否能如期如质如量交付，也是顶在监管层、房企及购房者头上的一片乌云。希望乌云散去，阳光洒满大地，一切都会变得美好起来。

4、主城区住宅用地楼面价对比

2023年相较于2022年楼面价减少531元/㎡，同比下降17%，溢价率低起拍价成交、回迁安置房地块增加是楼面价下降的主要因素。

5、主城区各片区住宅用地成交均价对比

10年间，主城区各个板块住宅用地价格一直在上涨，度假区涨幅最大，度假区经济配套和学校配套近十年发展最为快速，一批优质学区房及优质改善改善房源的相继推出，传导至土地市场，房企也在该区域集中购地。

6、主城区各片区住宅用地成交规模对比

近五年数据可以看出，东昌府区一骑绝尘，旅游度假区平稳发力，随着高铁新区（还未批复成立，目前依然属于东昌府区）的设立，全市的经济发展和人口红利的着力点将落在城西，未来几年，城西的发展将后来居上。

7、2023年主城区各月土地结构成交宗数对比（医疗卫生用地、教育用地、交通服务站用地不在统计范围内）

8、2023年主城区各月住宅用地成交规模对比

2023年聊城主城区土拍成交详表

2023主城区住宅用地土拍TOP榜

1、2023主城区住宅用地成交面积TOP榜

2、2023主城区住宅用地成交金额TOP榜

3、2023主城区住宅用地成交单价TOP榜

4、2023主城区住宅用地成交楼面价TOP榜

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