供小于求、网签价格下滑！1-10月聊城楼市房屋市场数据来喽

【房屋市场】

一、房屋供给

年度供给同比下降，月均供给明显下滑。

新建商品房累计批准预（销）售382万㎡，同比下降41.3%。其中：（1）住房295万㎡，同比下降33.9%；（2）商办及其他87万㎡，同比下降57.4%。

“十四五”以来，供给整体趋缓，尤其是本年以来受投资开工下滑、需求不振等影响，销售策略调整，房屋供给缓慢。

（一）月均水平大幅下滑。年度月均供给38.2万㎡，较前三年度月均水平（77.0、72.1、67.6）分别下滑50%、47%、43%。从月均水平来看，月均供给腰斩，整体水平较低。

（二）住房供给同幅下滑。住房供给同比下降33.9%，降幅略低7.4点；占比77.2%，同期上升8.6点。“十四五”以来，住房供给占比略有下滑（81.1%、67.7%、71.8%），但近期略有提升。

虽然供给整体下滑，但住房市场相比商业、办公及营业性用房等非住房而言，相对略好。

（三）区域供给严重分化。（1）供给数值（万㎡），临清（48）茌平（44）东阿（43）冠县（41）莘县（38）居前；高唐（17）阳谷（3）靠后。（2）供给增幅，①茌平（159%）东阿（37%）增幅居前；②临清（-11%）莘县（-22%）冠县（-40%）降幅小于全市平均水平（-41%）；③主城（-44%）高唐（-66%）阳谷（-97%）降幅较大。

高唐阳谷下滑较大，另外，主城住房同步下滑，降幅较全市平均水平（-34%）多降 7 点，拖累全市水平整体中幅下滑。

二、房屋需求

年度网签同比下降，月均销售中幅下滑。

新建商品房登记销售 439 万㎡，同比下降19.8%。其中：（1）住房364万㎡，同比下降14.9%；（2）商办及其他76万㎡，同比下降37.0%。

“十四五”以来，销售整体趋缓，尤其是本年来受收入预期不稳、消费不旺等影响，房屋需求整体不振，但近期略有回升。

（一）月均水平中幅下滑。年度月均网签 43.9 万㎡，较前三年度月均水平（68.6、54.6、52.2）分别下滑 36%、20%、16%。

从月均水平来看，月均销售低位震荡，整体需求不振。

（二）住房需求同幅下滑。住房网签同比下降14.9%，降幅略低4.9点；占比82.8%，同期上升4.7点。“十四五”以来，住房网签占比略有下滑（81.0%、79.5%、77.7%），但近期略有提升。

虽然房屋需求整体下滑，但住房市场相比商业、办公及营业性用房等非住房而言，相对略好。

（三）区域销售普遍下滑。（1）网签数值（万㎡），阳谷（56）临清（56）茌平（51）莘县（48）东阿（40）居前；冠县（33）高唐（32）靠后。（2）网签增幅，①茌平（24%）临清（19%）增幅在前；②冠县（-9%）降幅小于全市平均水平（-20%）；③阳谷（-23%）高唐（-26%）东阿（-26%）主城（-30%）莘县（-37%）降幅较大。

主城莘县下滑较大，拖累全市水平整体中幅下滑；主城住房下降19%，降幅较全市平均水平（-15%）多降4点。

三、住房供求

年度供给小于需求，供求比明显下滑。

新建商品住房年度累计批准预（销）售295万㎡，年度累计登记销售364万㎡，年度供求比0.81，同期下滑0.23点。

“十四五”前三年，住房供求比整体稳定（1.12、1.12、1.20），供给略大于需求，带动可售持续走高；2024 年始，虽供求双双下滑，但供求关系突变，供给小于需求，可售下滑。

从区域年度供求比来看：（1）东阿（1.11）冠县（1.10）供给略大于需求；（2）主城（0.98）茌平（0.88）供给略小于需求；（3）莘县（0.82）临清（0.77）高唐（0.66）阳谷（0.03）供给明显小于需求。主城冠县茌平东阿 4 个区域供求相对均衡，阳谷高唐明显失衡。

从区域年度供求比同期变化来看：

（1）茌平（0.49）莘县（0.20）上升幅度明显；（2）东阿（0.02）高唐（-0.11）相对稳定；（3）主城（-0.37）临清（-0.37）冠县（-0.38）阳谷（-1.09）下滑幅度明显，降幅均基本超出全市平均水平（-0.23），尤以阳谷为甚。

四、库存去化

月末可售同比下降，去化周期同期小缩。

截至10月底，新建商品房月末累计可售901万㎡，同比下降25.8%；去化周期20.8个月，同期缩短2.8个月。其中，（1）住房可售541万㎡，同比下降27.4%；去化15.3个月，同期缩短3.3个月。（2）其他可售359万㎡，同比下降 23.2%；去化45.5个月，同期延长3.5个月。

“十四五”前三年，供给整体略大于需求，可售去化持续走高；2024年始，供给小于需求，可售下滑，但受需求亦下滑等因素影响，去化周期整体相对稳定，住房基本处于合理区间（9-18个月）。

（一）住房可售同幅下滑，去化周期相对合理。住房可售同比下降27.4%，降幅略高1.6点；占比60.1%，同期下滑1.3点；去化周期15.3个月，同期缩短3.3个月，处于合理区间内。“十四五”以来，住房可售占比（76.4%、65.4%、63.9%）持续下滑，去化周期相对合理，整体基本处于合理区间。

（二）其他可售同幅下滑，去化周期相对较高。商业办公及其他营业性用房等非住房可售同比下降23.2%，降幅较住房略低4.2点；去化周期45.5个月，同期延长3.5个月，环期延长2.5个月，超出合理区间。“十四五”以来，非住房去化（16.8、34.3、34.1）持续走高，作为内陆非商贸城市，非住房可售去化不容乐观，尤以茌平（85 个月）临清（130 个月）冠县（281个月）为甚。

（三）住房去化整体稳定，个别区域明显偏高。（1）可售面积（万㎡），茌平（74）临清（61）莘县（60）东阿（56）阳谷（52）居前；冠县（44）高唐（30）靠后。（2）同比增幅，茌平增幅明显偏大，其他区域增减互现，幅度相对可控。（3）去化周期，东阿（18 个月）主城（18 个月）稍高，处于合理区间上缘；其他区域均处于合理区间内。（4）同期变化，主城临清阳谷高唐同期缩短；其他区域均不同幅度延长，尤以莘县（+6个月）茌平（+13 个月）为甚。综合而言，茌平变化较快，东阿和主城去化压力较大。

五、网签价格（新建商品房网签日报数据）

年度均价同比下跌，住房降幅整体可控。

新建商品房年度网签均价5691元/㎡,同比下跌9.89%。其中，住房5818元/㎡,同比下跌8.62%。

“十四五”以来，网签均价持续下滑，期末年度均价较前三年度均价（6707、6695、6279）分别下滑15.1%、15.0%、9.4%，较“十三五”末年度均价（6691）下滑14.9%。2023 年始，受居民收入预期不稳等因素影响，需求持续不振，价格明显下滑。

（一）月度均价环比下跌。新建商品房当期均价5998元/㎡,环比下跌7.72%，同比下跌4.07%。其中，住房6065元/㎡,环比下跌9.75%，同比下跌9.71%。近两年，年中月份网签价格明显偏低，其他月份相对稳定；本月环比、同比双跌。

（二）住房价格降幅可控。住房年度网签均价同比下跌8.6%，跌幅偏小1.3点，降幅整体可控。“十四五”以来，相对商品房，住房价格略有偏高（3.9%、4.9%、1.2%），当前偏高2.2%，非住房价格偏低，间接反映商业、办公等非住房需求不足。

（三）区域住房涨跌互现。（1）住房年度均价（元/㎡），均价依次为主城（7727）莘县（5718）临清（5270）高唐（5189）阳谷（5176）茌平（5127）冠县（5039）东阿（4517）。（2）

住房同比涨/跌幅，①莘县（9.6%）冠县（7.7%）同比上涨；②高唐（-1.5%）阳谷（-3.2%）东阿（-3.8%）茌平（-5.4%）跌幅小于全市平均水平（-8.6%）；③临清（-11.1%）主城（-12.6%）跌幅偏大，带动全市平均水平下滑。

“十四五”前三年，主城住房均价基本保持在9000元/㎡之上；年中受“以价换量”等影响，价格大幅下滑，拖累全市价格走低。

六、存量市场

年度成交同比增长，年度均价同比小跌。

二手房成交121万㎡，同比增长12%；金额67亿元，同比增长8%；均价5492元/㎡，同比下跌4.3%。其中，住房成交117万㎡，同比增长12%；金额65亿元，同比增长 7%；均价5531元/㎡，同比下跌4.4%。

“十三五”期间，存量市场“量价齐增”；“十四五”前两年，受疫情影响，“量价齐降”；2023年受存量房贷款政策放松影响，“量增价跌”；2024年来，“量增价缓”。

（一）月均水平整体趋稳。年度月均成交12.1万㎡，较前三年度月均水平（10.9、8.5、13.1）分别增长11%、42%和下滑8%。从月度来看，月均成交较前两年有所增长、较上年度则有所下滑，但近期整体稳中有升。

（二）成交占比有所提升。年度存量房（存量住房）占比21.6%（24.4%），同期提升5.2点（4.7点）。“十四五”以来，存量交易占比持续提升，尤其是近两年呈现快速提升态势。综观近期情况，存量市场似有复苏迹象。

（三）住房占比持续高位。年度住房交易占比96.8%，同期小幅下滑0.7点；“十四五”以来，住房占比达到96.2%，较“十三五”（91.5%）提升4.7点。近十年来，住房占比高位持续提升，商业、办公等非住房的“不动产”属性剧增。

（四）区域交易严重分化。（以存量住房为例）（1）网签面积（万㎡），数值依次为主城（65.0）临清（18.9）阳谷（11.0）冠县（10.1）高唐（9.0）茌平（1.2.1）莘县（1.0）东阿（0.3），东阿莘县数值明显偏小。

（2）面积增幅（%），同比增幅依次为莘县（32%）主城（27%）高唐（19%）阳谷（2%）临清（-8%）冠县（-11%）茌平（-16%）东阿（-41%），东阿降幅较大（注：全市平均水平 12%）。

（3）面积占比，依次为主城（41%）高唐（28%）临清（26%）冠县（24%）阳谷（19%）茌平（4%）莘县（3%）东阿（1%）。与网签面积相似，东阿莘县占比明显偏小，需尽快研究政策措施，提升存量市场活跃度，以便刺激改善性消费（注：全市平均水平24%）。

（4）年度均价（元/㎡），数值依次为主城（6671）莘县（5364）临清（4691）冠县（4677）茌平（4456）高唐（4069）东阿（3931）阳谷（2474），阳谷东阿价格偏低。

（5）价格涨幅（%），同比涨幅依次为主城（-3%）高唐（-5%）临清（-5%）茌平（-6%）莘县（-8%）冠县（-17%）东阿（-19%）阳谷（-29%）。价格普遍下滑，冠县东阿阳谷为甚，均大幅超出全市平均水平（-4.4%）。

（6）价格差比（%），数值依次为阳谷（52%）高唐（22%）主城（14%）茌平（13%）东阿（13%）临清（11%）冠县（7%）莘县（6%），阳谷高唐差比较大（注：全市平均水平5.0%）。

据调研，个别区域差比较大的主要原因是，存量住房估价方案（方式）不同，无需贷款评估的存量住房网签价格明显偏低，故而导致存量住房均价有所失真，进而影响市场整体决策。

七、整体房屋

面积同比下降，均价同比下跌，跌幅略有收窄。

1-10月，全市房屋网签560万㎡，同比下降14.5%；均价5648元/㎡，同比下跌7.6%，跌幅（较上期；后同）收窄1.1点。

其中，住房485万㎡，同比下降8.9%；均价5749元/㎡，同比下跌6.2%，跌幅收窄0.8点。

（一）月均水平整体下滑。年度月均成交56.0万㎡/月，同比下降15%；较前三年度月均水平（79.5、63.2、65.3）分别下滑30%、11%、14%。降幅整体下滑，需求持续不振。

（二）年度均价持续下滑。年度内均价5648元/㎡，同比下跌7.6%；较前三年度（6692、6576、5914）分别下跌15.6%、14.1%、4.5%。价格持续下滑，近期跌幅略有收窄。

（三）区域成交普遍下滑。从成交增幅来看，依次为茌平（22%）临清（10%）冠县（-10%）主城（-17%）高唐（-18%）阳谷（-19%）东阿（-26%）莘县（-36%）。除了茌平临清增长外，其他区域均不同程度下滑，主城高唐阳谷东阿莘县 5 个区域降幅超出全市平均水平（-15%），尤以莘县为甚。

（四）区域价格涨跌分化。从价格涨幅来看，依次为莘县（11.4%）冠县（0.1%）东阿（-1.7%）高唐（-3.3%）茌平（-6.6%）临清（-7.9%）阳谷（-8.9%）主城（-13.4%）。2区上涨，6区下跌；除临清阳谷和主城外，其他区域价格涨/跌幅均在全市平均水平（-7.6%）之上，主城下跌幅度明显偏大，带动全市水平走低。

（五）新房下滑幅度较大。（1）从量来看，年度月均成交43.9万㎡，同比下降20%，降幅略高5点；较前三年度月均水平（68.6万㎡、54.6 万㎡、52.2万㎡）分别下滑36%、20%、16%。（2）从价格来看，年度内均价5691元/㎡，同比下跌9.9%，跌幅略高2.3点；较前三年度（6707元/㎡、6695元/㎡、6279元/㎡）分别下跌 15.1%、15.0%、9.4%。

虽然存量房成交占比有所提升，但新建房仍是市场主力军，其对整体市场的影响程度仍然颇大。

来源：聊城市房地产业协会