今年的楼市，有很多的“不寻常”。

比如，“银十”楼市热度首超“金九”，比如传统意义上被视为“楼市淡季”的11月份，楼市非但没有降温，反而延续了10月份的热度，部分城市的成交数据更是反超10月份，创下了近年来的新高。

回到聊城楼市，情况大体一致。

在众多地产人担心11月会因为楼市政策效应的减弱等原因，而销量下滑时，不少项目取得了亮眼的成绩单。

比如主城区香江片区的铁投金辰·雲玺，11月整体去化量高达60套左右；开发区东昌甲第北区11月去化50余套；东昌路上的民生·东昌壹號院11月去化30余套；东南片区的玖璋台|松贵府、民生海通·城市芳华等，11月去化量也在30套左右。

这些楼盘为什么这么火？

除了项目区位优势、硬核产品力、品质兑现力等等自身优势之外，笔者发现他们有两个共同之处，一是，项目市场发声密集，保持较高的市场关注度与美誉度；二是，充分运用渠道带客，提高成交量。

在市场上持续保持声音，是各大房企、各大楼盘一直以来都比较注重的事。利用线上线下各种渠道，比如线上与各大房产媒体合作，线下高炮、公交站牌、小红帽以及各种营销活动等，进行开发企业和楼盘的品牌推广与产品推广，树立良好的企业形象与楼盘形象，将楼盘的优势全面有效的普及到更广的购房人群，以此来保持项目在市场上的热度、关注度与美誉度。

但随着房地产行业进入“微利”时代，各大房企的营销费用一缩再缩，营销部门不得不“勒紧裤腰带过日子”；营销费用少了，但销售任务可没少，为了追求销量，众多房企开始“要效果”“要成交”，这也在一定程度上造成了线上媒体的式微和中介渠道的崛起。

近年来，中介渠道崛起的十分迅速，其手握大量的精准购房客户，不仅在二手房市场大显身手，在进军新房市场后，也是一马当先，成为现如今各个楼盘不可或缺的营销利器。

虽然中介渠道带客数量多、精准度高、成交快，但同时问题也非常突出。各个中介渠道在为新房楼盘带客的时候，更倾向于优质项目、热点项目，且如果带客户去某个楼盘不成交，再带再不成交，渠道很容易就轻易的放弃这个楼盘项目，而转战其他项目，从而造成该楼盘成交不乐观。

还有一点，中介渠道手中的客户资源量多，但毕竟也会有限。各个合作的楼盘为了争夺有限的客户资源，不得不拼命卷佣金，这个给一万，竞品楼盘，给一万五；这个给正常点位+跳点，竞品楼盘立马再加几个点位。卷来卷去，到最后一算账，房子是卖掉了，但渠道费用花去太多，整体利润大大缩减，甚至亏损，一个项目干了三五年，等于是房企在为别人“打工”。

江北水镇项目实景

很多项目目前已经意识到了夺回营销自主权的重要性，但却不知道除了用渠道之外，怎样才能让自己的项目在当前市场环境下，冲出重围，快速去化。

线上营销，应该是一个不错的选择。

线上营销，一直在提，但好像一直没有受到应有的重视。但近两年，众多房企对线上营销的态度，发生了明显的转变。从最初质疑线上营销“作用小、见效慢、成本高、转化难”，到现在成为众多头部房企的营销标配，比如绿城、龙湖，就连中海、华润置地等头部国央企都开始卷线上营销了，可见房产营销的转型升级，已箭在弦上。

星光·宸园项目实景

所谓线上营销，一方面充分利用线上房产媒体，对房企品牌、楼盘形象、产品优势等，进行持续不断地市场发声，保持项目在市场上的搜索热度、关注度与美誉度；

另一方面，鼓励项目置业顾问或是成立专业的数字营销团队及主播团队，利用专业房产直播平台（比如房天下直播平台），以及抖音、视频号、小红书、快手等新媒体平台，进行全平台的短视频获客以及直播获客，不断探索新直播内容与形式，提高新客户增量；

第三，将线上营销与社群运营相结合，撬动老客户，也将所有客户沉淀到线上客户池进行统一的运营与孵化，持续提高成交转化率。

当然，这只是笔者的一些不成熟的小看法。但毫无疑问，线上营销已成为房企营销转型升级的主阵地。

对此，你有什么看法，评论区一起来聊聊吧！

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