农村宅基地盘活途径再定调，农房改造要注意什么？

近期珠海金湾区推出的"农闲E居"小程序引发广泛关注，这一创新实践为农村闲置宅基地盘活提供了新思路。随着国家层面持续释放政策利好，农村宅基地改革进入深水区，农房改造作为盘活闲置资源的重要手段，既蕴含着巨大机遇，也面临诸多需要注意的关键问题。

当前我国农村宅基地闲置现象普遍存在。数据显示，全国农村至少有7000万套闲置农房，而与此同时，城市居民对乡村旅游、田园生活的需求持续攀升。这种供需矛盾催生了农房改造的市场空间。珠海金湾区的实践表明，通过数字化平台连接供需两端，能够有效激活沉睡资产。"农闲E居"小程序整合房源发布、智能匹配等八大功能，既降低了农民参与门槛，又提升了资源配置效率，这种模式值得各地借鉴。

政策层面持续释放积极信号。近年来，多次强调要完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，鼓励通过自主经营、合作经营、委托经营等方式盘活利用。金湾区成立专门运营中心的做法，正是对政策的积极响应。这种"政府引导+市场运作"的模式，既保障了农民权益，又确保了改造质量，为农房功能性转变提供了组织保障。

但在实际操作中，农房改造需要特别注意几个关键点。首先是产权问题，必须确保改造行为符合宅基地"三权分置"政策框架，房屋所有权、资格权、使用权要界定清晰。珠海案例中，运营中心作为第三方介入，有效避免了因权属不清导致的后续纠纷。其次是改造标准，农房转型为民宿、餐饮等经营场所，必须符合消防、卫生等行业规范，不能以牺牲安全为代价追求经济效益。

特色化改造是提升竞争力的核心。乡村旅游市场同质化竞争严重，农房改造要避免千篇一律。应当立足当地文化特色，在保留乡村风貌的基础上进行现代化改造。金湾区部分民宿保留岭南建筑元素，同时配备现代化设施的做法，就赢得了市场青睐。此外，收益分配机制也至关重要。小程序提供的透明化交易平台，确保了农民能够获得合理收益，这种可持续的利益联结机制是模式成功的关键。

长远来看，农房改造还需建立长效机制。一方面要加强人才培养，提升农民的经营意识和技能水平；另一方面要完善配套设施，单栋农房的改造必须与村落整体规划相协调。珠海通过整村运营提升区域价值的做法，值得各地参考。此外，保险机制、纠纷调解等配套服务也需同步完善，为农房盘活提供全方位保障。

农房改造不是简单的物理空间更新，而是乡村振兴战略的重要抓手。随着"农闲E居"这类创新模式不断涌现，农村闲置资源正转化为发展新动能。各地在推进过程中，既要大胆创新，又要稳慎操作，真正实现农民增收、农村变美、农业增效的多赢局面。未来，随着政策红利的持续释放和市场化机制的不断完善，农房改造必将为乡村振兴注入更强动力。

来源：房天下北京