房票安置能降库存吗?你觉得房票制怎么样？

当前，有35个大城市中仍有170万套城中村待改造，2024年已启动1863个改造项目。本轮改造与以往相比呈现显著差异，拆除新建、整治提升、拆整结合等多元方式并存，尤其注重资金平衡与民生保障。政策层面支持力度空前，专项借款规模已达3817亿元，改造范围从35个城市扩展至297个地级市。在资金筹措方面，各地积极探索专项借款、社会资本参与等创新模式。安置环节的创新尤为突出，已有90多个城市推广房票货币化安置政策，并要求安置房品质不低于商品房标准。这一系列措施能否有效激活旧改市场并消化库存，成为业界关注热点。

房票制度的推广被视为破解安置难题的重要抓手。相较于传统实物安置，房票货币化赋予被征收人更大的自主选择权，可凭房票在指定区域内选购商品房。这种模式既缩短了过渡安置周期，又通过市场化手段打通了保障房与商品房的流通渠道。从郑州、南京等先行城市实践看，房票安置显著加快了回迁进度，部分项目回迁周期从原来的3至5年缩短至1年内。更重要的是，房票持有者转化为商品房市场的有效需求，为消化库存提供了新路径。据测算，单套房票平均可带动1.2至1.5倍的商品房去化。

但房票安置对库存的消化效果仍受多重因素制约。首先是区域供需匹配度问题，核心区域房票接受度高但房源有限，远郊区县库存量大却吸引力不足，出现结构性矛盾。南昌某项目就曾出现60%房票沉淀在远郊项目的现象。其次是开发商参与意愿，尽管政策要求安置房品质对标商品房，但部分企业仍担忧利润空间受挤压。重庆市场监测显示，仅43%的房企愿意承接房票安置项目。再者是资金闭环问题，房票兑付周期长、政府回购资金到位慢，容易形成新的债务链条。

从更宏观视角看，房票制度要发挥降库存功效，需与城市发展战略深度协同。广州的创新做法颇具参考价值，其要求改造地块10%面积建设保障房，既保障了村民权益又优化了住房供应结构。深圳则通过租金管控机制，实现改造后租金涨幅不超过5%，确保原住户可负担性。这些经验表明，房票政策不应是简单的库存转移工具，而应成为调节市场供需、完善住房体系的重要杠杆。数据显示，在房票政策覆盖区域，商品住宅去化周期平均缩短2.8个月，但效果呈现明显分化：库存高压城市（如沈阳、昆明）消化周期仍超过24个月，而供需平衡城市（如杭州、成都）效果更为显著。

未来房票政策的优化应着重三个维度：一是建立动态价格调节机制，根据市场变化调整房票面值与使用范围；二是完善房企激励机制，通过税收优惠、容积率奖励等提高参与积极性；三是构建跨区域流通平台，允许房票在一定城市群内通用，促进更广域的资源优化配置。从3817亿专项借款的投入强度看，政策端已为旧改注入强劲动能，但要使房票真正成为库存减压阀，还需在市场化运作、风险防控等方面持续创新。可以预见，随着297个地级市全面铺开改造，房票政策将在平衡民生保障与市场调控中发挥更重要作用，但其对库存的实际影响仍将取决于政策执行精度与市场响应深度的有机统一。

来源：房天下北京