手里有二手房，想卖又卖不掉的，以后估计都不用担心啦，有国家出面帮你卖了。
这可不是什么说笑的段子，这是已经推进好几年并且持续在推进的“住房以旧换新”政策。
这个政策自从2023年提出以来，已经在150多个城市上演过或是正在上演，包括北京、上海、广州、深圳等一线城市，包括南京、重庆等新一线及二线城市，在咱们山东省内，像青岛、济南、淄博等，也都推出并实践过。5月6号，青岛市住建局还发布了《关于进一步明确住房“以旧换新”实施步骤的通知》，详细介绍了住房以旧换新的操作流程，吸引了众多市民的参与。
那么这个“住房以旧换新”，到底是真福利，还是在精准收割你手里的老破小呢？
据有关机构统计，光是2025年春天，就有超过1.8万套房源置换成交，比去年同期的提升了40%。
当然，不同的城市有不同的“玩法”，有的城市直接拿出数以亿计的财政资金补贴买新房，有的城市联合国企平台出手收购计划用于保障房或长租房，有的城市打造智慧平台自动匹配新旧房还给税费优惠……等等。
这既帮助了手里有二手房的人迅速卖掉二手房并置换新房，又加速了二手房市场的流动性和活力，同时又促进了新房楼盘房源的加速去化，看上去“一举三得”、“一石三鸟”，利好大大的，而实际上呢，却暗藏着重重门槛和不小的代价。
比如，旧房帮卖是不错，但是旧房的价格，需要第三方评估。在二手房价格持续走低的今天，想必那些二手房，尤其是时间久远一些的老破小，评估出来的价格，很难达到房主的预期。况且，评估的过程中，可以“操作”的空间太大，你想多卖一点钱，但人家根本给不到那么多。
还有，“住房以旧换新”大的痛点，其实是二手房难卖掉。二手房的挂牌量持续走高，价格反而在市场的挤压之下持续走低，二手房越来越难卖，除非肯降价。但是，我一个朋友的房子，降价了20万，依旧卖不出去。想来，这并不是个例，而是市场的一个缩影。如果让你降价20万、降价30万，甚至更多，你还愿意卖房吗？要真的有人不计成本也要换新，并且形成一定规模，那以后二手房想要再翻身，那可太难了。
而且，并不是所有的旧房，都能够以旧换新，这个是有门槛的。比如在旧房房龄上，有的城市要求房龄在30年以内，有的要求在20年以内。以青岛为例，它的政策就要求房龄在20年以内。那么超过20年房龄的老破小，便不能参与以旧换新。还有的要求旧房要配套完善、物业管理规范，那要真是这样条件的老房子，那还需要换新房吗？还有就是要求换的新房的面积，必须高于旧房面积，有的城市要求旧房面积只能抵新房面积的80%，这不还是得让老百姓掏腰包么？
当然了，住房以旧换新，只能以“住房”换“住房”，商铺啊、公寓啊之类的是没法以旧换新的。
另外，住房以旧换新，并不是所有新楼盘都参与其中。也就是说，你的那个二手房卖掉了，想选新房，也只能到指定的几个楼盘去选新房。不仅选择面窄，可能好的楼层、好的户型，你也选不到。况且，可能还会遇到无良开发商提前提高房价、取消优惠等等，看看房票一族的遭遇，就能窥得一斑。
此外，旧房回收，你以为看上的是旧房吗？旧房不值钱，但旧房之下的土地，那可大都是城市中心的好位置，土地的价值不可限量。旧房以低价回收，后期拆迁成本就能省下一大笔，好地块又能卖出好价格，财政有保障了，房企又有好地块盖好房子了，这一圈的轮转，也就闭环了。
当然，住房以旧换新，对于真心想要置换新房的人来说，这无疑是一个很好的政策窗口，只要你愿意换，可能能省下很多钱；但对于不愿意降价的二手房房东来讲，就是一个心理大考。如果你还想等房价大涨或者二手房的回暖，就想握着手里的老房子不放的话，那这波政策的红利，就吃不上了。但随着高品质住宅的推行，你手里的老破小可能会越来越难出手，老破小是没有未来的，你要认清这一个现实，不降价就不流通，这才是老房子的真相！
所以说，这一波的住房以旧换新，并不是人人有糖吃，对于刚改一族，可能算是一个定向利好，对于真正需要买房的刚需客，或是不急于出手的纯改善客，几乎是没用的。说到底，它的本质，是国家、开发商、国企平台三方联合上演的一场去库存大戏，对于楼市而言，可不是什么能救市的解药。
那么，你认为住房以旧换新，到底是真福利，还是隐藏的精准收割呢？评论区，来聊聊吧！
监社御史2025-06-03 16:38:25
