高盛摩根预测中国房价趋势！你觉得准吗？

近日，美国华尔街两大投行高盛与摩根士丹利围绕中国房地产市场前景，展开了一场激烈的观点争锋。相对温和的摩根士丹利预测2025年第二季度中国新房将会触底反弹，第四季度房地产可能会出现反弹。

而高盛则发布了极为悲观的预测，仿若一颗重磅烟火，让房地产圈炸了锅！高盛预测，中国房价将在2025年底前继续下跌20%-25%，甚至可能达到30%-50%的跌幅。这意味着一套价值100万元的住宅，到2027年可能连50万元都卖不出去！同时预测，直到2027年，中国房地产市场才会重新进入一个温和上涨的周期。

截止到2024年底，中国房地产市场已经连续五年处于低迷状态，且从2025年一季度的数据来看，房地产经历的市场寒冬，还没有过去，但整体呈现了企稳态势。

先来看房价。2025年一季度，新建住宅价格同比下降了4.6%，另外房地产投资同比下降了9.9%。从房地产销售上来说，期房销售面积下降了10%，现房交易量增长了18.63%。但这样的数据呈现，却出现了严重的分化，一线城市房地产成交及价格出现了大幅度上涨；部分二线城市成交量远超市场预期，但价格还在下跌；另外大部分三四线城市库存去化周期仍高达36个月，房价跌回2020年水平。

那么，问题来了，房价未来怎么走？还会不会像几年前一样出现房价狂飙？答案是，不会。即便未来房价不再下跌之后，也不会再出现大幅度快速上涨的情况，每年的上涨速度大概率会在2%-3%之间温和上升。

简单来说，它主要受两个因素影响，一是人口增长。人口多了，房子自然就不够住了，房租的需求也就上去了。值得注意的是，从2018年开始，我国新生儿出生量连续下滑，2022年开始人口进入了负增长，这也是是61年以来首次出现负增长。所以未来买房的主力军在明显减少，对房子的需求量越来越少，房地产市场自然也会越来越冷清。

二是城市化进程。前些年，随着城市化进程的加快，大量的人口从农村到城市，也带来了巨大的房屋需求；但当城市化进程进入尾声，人口也不再增长的时候，带来的必然是房地产市场的低迷。2022年我国的城镇化率已经达到64.7%，已经接近了发达国家的水平（美国是82%），所以靠农村人口向城市迁移，这部分房屋需求的增长空间已经不大了。

所以，这就像爬山一样，已经爬到了山顶，再也没有更高的地方可爬了，就只能下山，而我们的房产市场这两年就处在下山的阶段。

还有一个现象，就是房子是越住越大的，一开始买房，可能是因为经济实力不够等原因，大部分都会买一个小房子过渡，而随着后期经济实力的增强和家庭人口的增加等原因，而进行“改善”，所以房子是越住越大。1990年，我国城市居民的平均居住面积是7.1㎡，而到了2020年，人均居住面积已经达到了46.8㎡，已经超过了日本，虽然和美国的70㎡还有一定的距离，但着实已经不低了。从这一点上来看，未来房地产市场也没有了高速发展的空间。

库兹涅茨周期是一个平均长度为20年的经济周期，由于它主要是以建筑业的兴旺和衰落这一周期性波动现象为标志加以划分的，所以又被称为“建筑周期”。也就是说，建筑业的波动与起伏周期平均时间也是20年。

每个国家都会经历这个周期变化，无论是经济还是房地产。大家基本都知道的例子就是上世纪90年代的日本房地产泡沫和2008年的美国次贷危机。

日本的房产泡沫从1991年开始，房价下跌了50%，直到近几年，一些核心区域的房价才恢复到了泡沫前的水平，其他地区还是比较低迷，所以日本有了所谓的失落的30年。2008年美国的金融危机正是从房地产开始的。

2008年美国爆发了次贷危机，房价下跌了30%，直到2012年才开始缓慢回升，其中核心城市的房价年均上涨5%到7%，中西部地区的上涨幅度仅只有1%到2%。

所以从美国和日本的历史经验来看，房地产泡沫破裂之后，即便房价进入了上升阶段，过程也是缓慢的，每年房价上涨2%到3%会是常态。

但中国的房地产市场，可不是日本或是美国可以比拟的，它们才有多少人口、有多少套房子，而中国的十几亿人口、数以千万计的房子，其庞大的体量带来的各种问题，需要恢复的时间与周期，也将会更长。

所以，不管从哪一个指标来看，房地产高速发展的黄金年代走已经远去，没有任何一项数据指标支撑房价还能大涨。

但目前各种楼市政策组合拳重磅出击；各项金融利好政策包括降息降准、下调公积金及商贷利率等强势加码；新的“好房子”标准的发布与推进；城市更新与老旧小区改造的力度加大等等，都在推动着房地产市场向着更好的方向迈进。

那么现阶段，购房者应该怎么做？对于有自住需求的购房者，一线城市楼市在2025年4季度或将出现窗口期，可酌情出手；三四线城市，建议优先考虑现房，规避去化周期大于36个月的楼盘项目。对于有投资需求的购房者，建议优先考虑一二线城市核芯区的优质房产，规避商业公寓和远郊盘。

当然，无论是高盛还是摩根士丹利，他们对中国房地产市场的预测，都是基于他们自己的数据与支撑，咱们自己还是要关注国家住建部或是央行等权威机构的报告及数据，再进行自己的判断。

那么，高盛预测的中国房地产市场将在2025年底筑底，并于2027年迎来新的温和上涨周期，你觉得准吗？评论区，一起来说说吧！