聊城市1-7月房地产市场运行情况报告(二)

一、整体情况 

购置面积同比下降，年度均价同比小跌。 

房地产用地年度成交 1630 亩，同比下降 23%；均价 278 万元/ 亩，同比下跌 7%；金额 45 亿元，同比下降 29%。 

其中，住宅用地 1183 亩，同比下降 36%；均价 339 万元/亩， 同比上涨 6%；金额 40 亿元，同比下降 32%。 

“十四五”以来，土地购置持续下滑，年均降幅约 20%；年度 均价相对稳定，围绕 285 万元/亩±3.2%上下浮动。

二、月度购置 

月度购置相对稳定，月均水平同期下滑。

房地产用地年度内月均成交 233 亩，同比下降 23%，较上年度 （481 亩/月）下降 52%；

其中，住宅用地月均成交 169 亩，同比下 降 36%，较上年度（397 亩/月）下降 57%。

年度内月均最高 336 亩（3 月），最低 122 亩（2 月）；其中， 住宅用地最高 328 亩（3 月），最低 80 亩（4 月）。

月度购置相对稳定，整体保持在较低水平，且本年 6 月并未像 往年同期大幅成交。

三、住宅用地 

住宅用地降幅明显，成交均价小幅上涨。 

住宅用地购置面积同比下降 36%，降幅较整体用地高 13 个点 （百分点；后同）；

购置均价同比上涨 6%（整体用地下跌 7%）， 均价高出整体用地（278 万元/亩）约 22%。 

在高品质住宅市场需求偏好带动下，一般性的普通住宅用地需 求减缓，高品质住宅用地需求增加。 

四、商服用地 

商服用地增幅明显，成交均价中幅下跌。 

商服用地购置 446 亩，增长 56%；均价 117 万元/亩，下跌 24%。 

主要是受茌平影响，该区购置 139 亩，大增 854%，均价 31 万元/ 亩，大降 91%。  

商服用地购置增多，后期可能会进一步推高去化周期。

五、区域购置 

区域购置分化，均价相对稳定，溢价率持续走低。 

（一）用地面积（8 个区域） 

 1.房地产用地 

（1）茌平（14%）临清（11%）主城区（2%）增幅在前；（2） 莘县（-6%）东阿（-9%）降幅低于全市平均水平；（3）冠县（-63%） 高唐（-75%）降幅较大；（4）阳谷零购置。 

综上来看，3 个增长、4 个下降、1 个零购置；5 个高于全市平 均水平（-23%），阳谷高唐冠县拖累下滑。 

2.住宅用地 

（1）东阿（5%）主城区（2%）小幅增长；（2）临清（-19%） 莘县（-28%）降幅低于全市平均水平；

（3）冠县（-79%）茌平（-80%） 降幅较大；

（4）阳谷高唐零购置。

综上来看，2 个增长、4 个下降、2 个零购置；4 个高于全市平 均水平（-36%），阳谷高唐茌平冠县拖累下滑。

（二）用地价格  

1.房地产用地 

（1）从涨/跌幅来看，东阿（9%）临清（1%）涨幅居前；主城 区（-7%）莘县（-13%）冠县（-17%）高唐（-34%）茌平（-91%） 阳谷（-100%）涨/跌幅均低于全市平均水平。 

（2）从相对数值来看，（除主城区外；后同）莘县（251）（万 元/亩；后同）东阿（221）临清（212）在前；高唐（156）冠县（153） 茌平（33）阳谷（0）偏低。 

综上来看，2 个上涨、6 个下跌；6 个低于全市平均涨/跌幅， 带动全市均价下滑（-6.7%），尤以阳谷茌平为甚。

2.住宅用地 

（1）从涨/跌幅来看，临清（17%）东阿（8%）冠县（6%）涨 幅居前；莘县（-7%）主城区（-8%）茌平（-87%）高唐（-100%） 阳谷（-100%）涨/跌幅均低于全市平均水平。

（2）从相对数值来看，莘县（269）临清（242）东阿（218） 冠县（215）在前；茌平（45）高唐（0）阳谷（0）偏低。

综上来看，3 个上涨、5 个下跌；5 个低于全市平均涨/跌幅， 拖累全市均价仅上涨 5.8%，尤以阳谷高唐茌平为甚。 

（三）楼面地价  

1.平均楼面地价 年度全市住宅用地平均楼面地价 2247 元/㎡，同比上涨 14%；较前三年度（2167、2098、1985）分别上涨 4%、7%、13%。（1）相 对值，临清（1986 元/㎡）居前；茌平（450 元/㎡）居后。（2） 涨/跌幅，临清（47%）冠县（42%）涨幅居前；高唐（-24%）茌平 （-79%）跌幅较大。（3）主城区 2928 元/㎡，同比下跌 3%。 

综上来看，区域分化，涨跌互现，但整体相对稳定。 

2.最高楼面地价 

年度全市住宅用地最高楼面地价 4702 元/㎡，较前三年度最高 （13205、7184、6503）分别下降 64%、35%、28%。 

“十四五”以来，年度最高楼面地价项目均出现在主城区；冠 县临清曾在 2021 年下半年出现高于 4200 元/㎡的项目，但之后 7 县（市、区）项目均基本上未超出 3000 元/㎡。 

综上来看，最高楼面地价持续下滑，既反映了当前市场的供需 状况，也是房企谨慎购地的具体表现。 

（四）溢价率 

1.平均溢价率

年度全市住宅用地平均溢价率 0.15%，同期下滑 0.10 点；较前 三年度（13.06、0.96、1.10）分别下滑 12.91 点、0.81 点、0.95 点。

（1）从区域来看，年度内仅有临清（1.08%）主城区（0.04%） 出现溢价现象，其他区域均未有溢价；

（2）从宗地来看，年度内 已成交的 34 宗住宅用地中，仅 5 宗溢价成交，占比 15%；

（3）从 年度来看，“十四五”以来，历年溢价成交宗地占比分别为 43%、 14%、11%、15%（当前），2022 年占比急剧下滑后，近年维持低位 运行。 

综上来看，溢价成交占比和平均溢价率的双双下滑，反映了房 企购地的谨慎态度。 

2.最高溢价率 

年度全市住宅用地最高溢价率 1.56%（临 2024-013），较前三 年度最高（214.48%、133.73%、136.36%）下滑明显。临清（2024-009） 宗地经过 30 轮竞拍，终以 1.39%溢价率成交，为全市年度内竞拍轮 次最多、溢价率第二高的宗地。 

综上来看，最高溢价率的大幅下滑，亦反映了房企购地更趋谨慎。

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相关数据资料来源：

1.市自然资源和规划局

2.市住房公积金管理中心

3.中国人民银行聊城市中心支行

4.国家税务总局聊城市税务局

5.住建部“房地产市场交易信息日报系统”

6.“聊城市公共资源交易中心”网站

7.“聊城市房地产开发综合管理信息系统” 

8.“房地产市场交易信息日报系统”

9.“房地产市场交易信息月报系统”

10.“西本新干线”网站（http://www.96369.net/）

11.山东省房地产业协会、中房网等有关媒体