[摘要] 本轮调控至今已经走过了3个年头，从2010年调控启动，到2011年调控全面加压，再到2012年的喊话调控，直到今天，国家层面领导班子的履新又为调控带来新的转机，一种以顶层设计为核心，以促供应为重点的全新的调控思路正在初现端倪。毫无疑问，政策面的变化在相当的程度上决定了房地产行业发展的轨迹，如果说过去
3、项目：信贷收紧将影响中高档产品销售，房价继续上涨也将阻碍刚需入市
中高档项目方面，今年下半年以来的银行信贷收缩很有可能延续，尤其是二套房贷政策有可能出现的收紧将对中高档需求的释放产生较大的影响。近期，我们曾针对各线城市商业银行做过一轮房贷发放情况的调研，发现大多数银行审批难度明显加大、放款周期有所拉长，在我们看来，虽然当前银行信贷收缩主要出于对自身资金面的考虑，并不意味着新一轮房地产调控正在展开，但其对于需求释放的抑制作用却是相同的，尤其对于一部分支付能力其实有限的改善型需求而言，这将进一步削弱其入市的能力。
另一方面，房价持续上涨将继续提高刚需购房门槛，预计中低端项目总体销售情况将有所降温，相对于改善型需求和投资需求而言，刚需群体对价格的敏感度更高，其释放空间绝不可能是无限制的，以上海为例，我们认为总价200～300万是绝大多数刚需购房者的承受力顶部，一旦超过这个总价水平，则市场中的有效刚需将大幅缩减，而随着房价自去年下半年以来的持续上涨，诸多城市目前的中低端项目价格其实都已逼近各地的“红线“。另外，银行信贷的收紧无疑也会对刚需购房产生重大影响，这部分客群对贷款的依赖程度相比中高档需求来说更高，事实上，在我们先前的银行调研中，已经发现有个别城市、个别商业银行明里暗里降低了首套房贷款成数，如果这类情况蔓延，则将使刚需入市的难度进一步提升。
4、房价：未来房价走势将先涨后稳，局部地区受政策影响中高档产品涨幅将有所放缓
从市场面来看，房价涨跌是受供求关系因素影响，而由于存量的持续减少，我们预计未来房价将先涨后稳。首先，房价短期内会持续上涨是因为存量已经逐月跌至历史水平，由于前几年土地供应过少，致使今年成交释放之后各城市存量水平直线下降，南京消化周期已不足5.2个月，而北京也不足6.1个月。存量的持续减少，使得市场供应不能够跟上持续释放的市场需求。但是，这种供不应求的态势在四季度和明年会有所改观，从而放缓房价的上涨势头：一方面，从企业的角度来看，今年上半年开始，各大企业纷纷加大新开工面积，典型企业如世茂，2013年上半年新开工面积甚至达去年同期的5.61倍之多；另一方面，从城市的角度来看，多数城市今年四季度开始将大幅增加商品住宅的供应量水平来缓解目前的供求矛盾，上海将在10月推出26个全新项目，较9月增加44%。
除了市场因素外，在我们看来，政策面也是影响部分城市房价的另一大因素，由于完成房价控制目标的压力持续释放，尤其是部分一二线城市，中高端产品申请预售证入市受到一定影响，所以预计局部地区未来中高端产品房价上涨幅度较刚需产品小。
三、长期预测：行业长效机制逐步建立，房地产行业迎来体制再造的新时代
2013年3月，新一届政府班子上台，房地产政策面百废待兴。从中央高层一系列已经公开的举措中我们看到，一项设计精密的房地产调控长效机制体系正在逐步酝酿中初现雏形。
1、房地产企业再融资开闸信号强烈，政府不遗余力推进供应端释放
不同于以往一味打压需求的调控思路，本届政府正不遗余力地推进供应端的充分释放。放开房地产企业再融资的闸门是其中一个非常巨大的进步，这意味着政府已经从过去那种通过打压资金链逼迫房企降价求售，转变成今天的通过支持房企融资促成供应增长，从而平抑房价过快上涨的思路上，作为房地产行业产业链当中的一员，我们非常乐于看到政府正在做出这样更加尊重市场规律的转变。
2、兜底中低收入人群住房需求，十二五期间大力推进保障房建设
保障房建设的大力推进也是新一届政府促供应的一大体现。2010年是本轮保障房大跃进正式开启的年份，2011年1000万套，十二五期间3600万套起码昭示了政府已经意识到了过去十多年中保障房建设的严重缺位。尽管在推进的过程中，仍然存在由于缺乏经验而带来的诸多问题，但是显然新一届政府已经意识到并正在逐步改善。诸多地方政府（如郑州、常州等）先后宣布放弃经济适用房，转而进入以公租房为主的保证房时代让我们看到了其中的反思和努力。
3、试水农用地流转体制改革，进一步释放经营性用地供应规模
加快制定农用地的流转也已经进入到了国土部门的议程。目前，国土部门已形成关于改革完善土地管理制度的框架建议，有望就土地利用规划城镇建设用地范围以外的经营性集体建设用地的有偿出让、交易方式、分配方式等方面做出具体规定。业内传一份事关农村土地改革进程的重要文件已下发至河北、辽宁、吉林等18个省市，按照文件要求，被确定的28个试点市县将于今年8月至9月正式启动农村集体经营性建设用地使用权流转。
4、打压投资投机补充地方税源，房产税的大力推进被寄予厚望
对于抑制投资投机需求，通过用一种等量级的政策去代替当前的限购已经基本在业界达成共识，房产税被寄予厚望。不同于同样意在打压投机需求的限购、二手房交易税费等，房产税更温和，也更细水长流，非常适合作为一项长期税制在推广。而从中央政府近期频繁的表态来看，房产税试点的铺开已经板上钉钉。当然，从目前已经试点的两个城市来看，房产税抑制投资投机的效果并不明显，但是鉴于抑制需求对于控制房价而言，本身就是一种指标不治本的辅助性措施，所以只要政府不遗余力地推进供应放量，从而把房价控制在合理的涨幅区间，自然会降低投机性资金进入房地产市场的概率，房产税作为一项补充性的增加地方税源的税制所起的作用已经足够。
以促供应为主，以抑需求为辅，本届政府的调控思路已经逐渐清晰，这种完全不同于前任的调控思路令我们耳目一新，同时也为之振奋。我们看到新一届政府在吸取了前任的经验和教训的基础上，又一次重拾了对房地产顶层设计的系统性构建。毫无疑问，这种转变将引领中国房地产行业在经历了遍地黄金的十年后走向未来，我们拭目以待。
结束语
总的来说，我们认为第四季度房地产市场乐观中隐忧。乐观的一面是，新一届领导班子执政理念逐渐发生改变，而市场也延续了2012年年底的高涨趋势，一二线城市市场全面复苏，行业投资环境全面回暖、城市住宅市场成交量持续回升、重点城市房价普涨、土地市场量价齐升。但是也有令人担忧的一面，各地持续上涨的房价使得全年房价控制目标纷纷告急，部分地方政府正酝酿进一步出台调控措施以确保房价控制目标的实现。
而从长期来看，房地产市场在经历了创造的十年和迷失的十年之后，进入了再创造的新时代：调控逐渐显现出更多的“去行政化”、市场化，以促进供应为主的调控思路已经清晰，行业的长效机制将逐步确立。
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